Karl-Hesselbacher-Straße 4, 76530 Baden-Baden
Diese Analyse fasst die wichtigsten amtlichen und offenen Daten zum Grundstück Karl-Hesselbacher-Straße 4, 76530 Baden-Baden (Flurstück 625/2, Gemarkung Baden-Baden) zusammen: Katasterangaben, den aktuellen Bodenrichtwert, die Marktwert-Spanne, Gebäudedaten, Wohnumfeld-Statistik aus dem Zensus, Topografie sowie einen Risiko-Check zu Hochwasser, Starkregen, Radon und Lärm. Alle Werte stammen aus öffentlichen Quellen und automatisierten Auswertungen — Quellen und Lizenzen am Seitenende.
Diese Seite wurde am 16.08.2026 automatisch aus dem damaligen Datenstand erstellt — eine tagesaktuelle Analyse dieses Flurstücks können Sie jederzeit auf der interaktiven Karte abrufen.
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Wie groß ist das Grundstück und welches Flurstück ist es?
Das Flurstück ist im Liegenschaftskataster (ALKIS) des Landes Baden-Württemberg geführt. Die amtliche Fläche und die Zuordnung zur Bodenrichtwertzone ergeben folgendes Bild:
| Flurstückskennzeichen | 08383000000625000200 |
|---|---|
| Flurstück | 625/2 |
| Gemarkung | Baden-Baden |
| Gemeinde | Baden-Baden |
| Amtliche Fläche | 744 m² |
| Nutzungsart (BRW-Zone) | Wohnbaufläche |
| Entwicklungszustand | Baureifes Land |
| Erschließung | beitragsfrei |
Wie hoch ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist der vom Gutachterausschuss aus echten Kaufpreisen abgeleitete durchschnittliche Lagewert des Bodens je m² — die amtliche Basis jeder Grundstücksbewertung.
| Bodenrichtwert | 860 €/m² |
|---|---|
| Stichtag | 2025-01-01 |
| Nutzungsart | Wohnbaufläche |
| Gutachterausschuss | Gutachterausschuss für Grundstückswertermittlungen im Stadtkreis Baden-Baden |
Was ist auf dem Grundstück gebaut?
Aus Kataster- und 3D-Gebäudedaten (LOD2) sowie OpenStreetMap lassen sich Bebauung und Größenordnung der Wohnfläche ableiten. Die Wohnflächen-Angabe ist eine modellbasierte Schätzung, kein amtlicher Wert:
| Gebäude auf dem Flurstück | 2 |
|---|---|
| Grundfläche Hauptgebäude | 117 m² |
| Vollgeschosse | 3 |
| Wohnfläche (Schätzung) | ≈ 183 m² |
| Baujahr (Indikation) | 1.938 |
Wie ist die Lage und das Wohnumfeld?
„Großzügiges Einfamilienhaus in Hanglage, viel Grün und Baden-Baden mit gehobenem Ruf; deutlich überdurchschnittliche Wohnlage."
Das Wohnumfeld lässt sich mit der 100-Meter-Gitterzelle des Zensus 2022 statistisch beschreiben:
| Durchschnittsalter | 56,43 Jahre |
|---|---|
| Ø Haushaltsgröße | 2,08 Personen |
| Eigentümerquote | 72,73 % (geringe Fallzahl) |
| Anteil unter 18 | 13,04 % |
Kommunale Entwicklung (Baden-Baden)
Amtliche Kennzahlen der Regionalstatistik zeigen, wie sich Nachfrage und Bautätigkeit am Standort entwickeln:
| Ausgangswert | Aktuell | Trend | |
|---|---|---|---|
| Bevölkerung | 54.307 (2016) | 56.881 (2024) | +5 % |
| Ø Einkommen je Einwohner | 24.964 € (2016) | 29.511 € (2021) | +18 % |
| Baugenehmigungen (Wohnungen) | 91 (2016) | 7 (2024) | −92 % |
| Baufertigstellungen (Wohnungen) | 175 (2016) | 217 (2024) | +24 % |
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Karte der Umgebung
Lage des Flurstücks 625/2 in Baden-Baden — zum Öffnen der interaktiven Karte mit Grundstücksgrenzen und Luftbild auf die Karte klicken:
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Kartendaten © OpenStreetMap-Mitwirkende (ODbL) · POI-Punkte © OpenStreetMap
Wie ist die Topografie — gibt es Hanglage?
Geländeform und Hangneigung beeinflussen Bebaubarkeit und Baukosten. Grundlage ist das europäische Höhenmodell EU-DEM:
| Hangneigung | 25,4 % (steil) |
|---|---|
| Höhe ü. M. | 195–204 m |
| Höhendifferenz | 8,9 m |
Welche Grundstücksrisiken gibt es?
- Hochwasser: In keinem der drei amtlichen Szenarien (HQ häufig, HQ100, HQextrem) als Überschwemmungsfläche kartiert.
- Lärm: Keine kartierte Lärmbelastung (Straße, Schiene, Flug) in den strategischen Lärmkarten.
Wie ist die Infrastruktur im Umkreis?
Fußläufige Distanzen (Luftlinie) zu den wichtigsten Einrichtungen des täglichen Bedarfs, aus OpenStreetMap:
| Supermarkt | PENNY Markt Baden-Baden · 184 m |
|---|---|
| Bäckerei | Peter's gute Backstube · 369 m |
| Kindergarten | Evangelischer Kindergarten Altstadt · 350 m |
| Schule | Markgraf-Ludwig-Gymnasium · 233 m |
| Hausarzt | OSG Augenpraxis Baden-Baden-Innenstadt · 483 m |
| Apotheke | Berthold-Apotheke · 265 m |
| Bushaltestelle | Baden-Baden Bertholdplatz · 176 m |
| Bahnhof | Baden-Baden · 5.398 m |
| Park | 420 m |
| Spielplatz | 173 m |
| Restaurant | Monte Rosa · 179 m |
| Café | Café Brunnen · 230 m |
| Bank | Deutsche Bank · 315 m |
| Paketshop / Post | Postbank Finanzcenter · 958 m |
| Krankenhaus | Rheumazentrum · 801 m |
| Autobahnanschluss | Rastatt-Süd · 8.022 m |
Was ist Karl-Hesselbacher-Straße 4 wert?
Aus amtlicher Fläche und Bodenrichtwert ergibt sich eine Bodenwert-Indikation von rund 639.840 € (744 m² × 860 €/m²). Bezieht man Gebäude, Wohnfläche und Mikrolage ein, ergibt die automatisierte Bewertung eine Marktwert-Spanne von 333.000 € – 2.015.000 €. Wo genau ein Objekt innerhalb dieser Spanne liegt, hängt von Gebäudezustand, Ausstattung und aktueller Marktlage ab — die vollständige Wertschätzung mit Sachwert- und Ertragswertverfahren, Luftbild-KI und Lagefaktor berechnet die Live-Analyse und grenzt die Spanne deutlich enger ein:
| Bodenwert-Indikation | ≈ 639.840 € |
|---|---|
| Marktwert-Spanne (automatisiert) | 333.000 € – 2.015.000 € |
| Genaue Wertschätzung | in der Live-Analyse abrufen → |
Sachwert · Ertragswert · Marktspanne · Luftbild-KI — direkt auf der Karte.
Alle Fragen zu diesem Grundstück
Grundstück & Eigentum
Wie groß ist das Grundstück?
Die amtliche Fläche beträgt 744 m² laut Liegenschaftskataster (ALKIS).
Welche Flurstücke gehören dazu?
Diese Analyse betrifft Flurstück 625/2 in der Gemarkung Baden-Baden (Flurstückskennzeichen 08383000000625000200).
Wo verlaufen die Grundstücksgrenzen?
Die amtlichen Katastergrenzen sind in der interaktiven Karte mit Luftbild eingezeichnet.
Wem gehört das Grundstück?
Der Eigentümer ist in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen — das ist kein offenes Datum und steht nicht in dieser Analyse.Grundbuchauszug für dieses Flurstück anfordern →
Gibt es Wegerechte, Leitungsrechte oder andere Belastungen?
Grunddienstbarkeiten (Wege-, Leitungsrechte), Grundschulden und Vorkaufsrechte stehen in Abteilung II und III des Grundbuchs.Grundbuchauszug für dieses Flurstück anfordern →
Gibt es mehrere Eigentümer?
Ob Allein- oder Miteigentum besteht (z. B. Erben- oder Bruchteilsgemeinschaft), zeigt Abteilung I des Grundbuchs.Grundbuchauszug für dieses Flurstück anfordern →
Baurecht & Bebauung
Was darf ich auf dem Grundstück bauen?
Art und Maß der Bebauung regelt der Bebauungsplan bzw. — wo keiner gilt — § 34 BauGB (Einfügen in die Umgebung). Die Bodenrichtwert-Nutzungsart ist hier „Wohnbaufläche“. Verbindliche Auskunft gibt das Bauamt der Gemeinde Baden-Baden.
Gibt es einen Bebauungsplan?
Ob ein qualifizierter B-Plan existiert, führt das Bauamt der Gemeinde Baden-Baden (häufig online im Geoportal der Gemeinde). Ohne B-Plan gilt § 34/§ 35 BauGB.
Kann man das Grundstück teilen oder ein zweites Haus bauen?
Teilung und Nachverdichtung hängen von Größe, B-Plan und Erschließung ab. Bei 744 m² ist Spielraum denkbar — verbindlich klärt das eine Bauvoranfrage bei das Bauamt der Gemeinde Baden-Baden.
Welche Abstandsflächen gelten, gibt es eine Veränderungssperre?
Abstandsflächen regelt die Landesbauordnung Baden-Württemberg, Veränderungssperren der Aufstellungsbeschluss zum B-Plan. Auskunft: das Bauamt der Gemeinde Baden-Baden.
Wert & Kaufentscheidung
Wie hoch ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert liegt bei 860 €/m² (Zone „–", Stichtag 2025-01-01, Nutzungsart Wohnbaufläche). Multipliziert mit der Fläche ergibt sich eine Bodenwert-Indikation von rund 639.840 €.
Was ist das Grundstück ungefähr wert?
Die automatisierte Bewertung ergibt eine Marktwert-Spanne von 333.000 € – 2.015.000 €. Die reine Bodenwert-Indikation beträgt ≈ 639.840 €. Die genaue Wertschätzung (Sachwert- und Ertragswertverfahren) liefert die Live-Analyse.
Ist der Angebotspreis angemessen?
Das zeigt der Abgleich des Angebotspreises mit der Marktwert-Spanne 333.000 € – 2.015.000 € und mit realen Angeboten der Umgebung — beides in der Live-Analyse.
Was könnte die Immobilie nach Sanierung wert sein, welche Kosten fallen an?
Sanierungskosten hängen vom Zustand ab und sind aus offenen Daten nicht ableitbar; als grobe Orientierung gelten 400–1.500 €/m² Wohnfläche je nach Umfang. Der Wert nach Sanierung = Sachwert des sanierten Gebäudes zzgl. Bodenwert.
Wie entwickelt sich der Wert in den nächsten 5–10 Jahren?
Ein belastbarer Indikator ist die kommunale Entwicklung (Bevölkerung, Bautätigkeit, Einkommen) im Abschnitt „Lage & Wohnumfeld“. Eine seriöse Einzelobjekt-Prognose ist aus offenen Daten nicht möglich.
Grundstücksrisiken
Liegt das Grundstück in einem Überschwemmungsgebiet?
Nein — in keinem der drei amtlichen Hochwasser-Szenarien (HQ häufig, HQ100, HQextrem) als Überschwemmungsfläche kartiert.
Gibt es Starkregen- oder Hangwasserrisiken?
Die Hangneigung liegt bei 25,4 % (steil).
Gibt es Radonbelastung?
Der Standort liegt in einem Radon-Vorsorgegebiet — bei Neubau/Sanierung ist eine radondichte Bauweise zu prüfen.
Gibt es Lärm durch Bahn, Straße oder Gewerbe?
Keine kartierte Lärmbelastung (Straße, Schiene, Flug) in den strategischen Lärmkarten.
Gibt es Altlasten?
Altlasten(verdachts)flächen führt das Altlastenkataster des Landkreises/der Gemeinde Baden-Baden (Umweltamt) — sie sind nicht flächendeckend als offene Daten abrufbar.
Wie ist der Baugrund?
Der Baugrund lässt sich aus offenen Daten nur grob einschätzen (Topografie/Geologie); für einen Neubau ist ein Baugrundgutachten üblich. Erdbeben-, Wind- und Schneelastzone sind standardmäßig berücksichtigt.
Infrastruktur & Lage
Wie weit ist es zum Bahnhof und zum ÖPNV?
Bahnhof: Baden-Baden · rund 5.398 m (Luftlinie) · Bushaltestelle: Baden-Baden Bertholdplatz · rund 176 m (Luftlinie).
Gibt es Kindergarten, Schule und Einkaufsmöglichkeiten?
Kindergarten: Evangelischer Kindergarten Altstadt · rund 350 m (Luftlinie) · Schule: Markgraf-Ludwig-Gymnasium · rund 233 m (Luftlinie) · Supermarkt: PENNY Markt Baden-Baden · rund 184 m (Luftlinie).
Wie ruhig ist die Lage?
Ruhig — keine kartierte Verkehrs-/Schienen-/Fluglärmbelastung.
Wie entwickelt sich der Ortsteil?
Die amtliche Regionalstatistik (Bevölkerung, Baugenehmigungen, Einkommen) für Baden-Baden ist im Abschnitt „Lage & Wohnumfeld“ als Trend dargestellt.
Wie ist die Internetversorgung?
Die Breitband-/Glasfaser-Verfügbarkeit je Adresse zeigt der Breitbandatlas des Bundes (gigabitgrundbuch.bund.de) — sie ist nicht Teil dieser Analyse.
Historie
Wie alt ist das Gebäude?
Indikation aus Gebäude-/Zensusdaten: Baujahr um 1.938.
Gibt es alte Karten oder Luftbilder?
Ein aktuelles Luftbild mit Flurstücksgrenze ist oben abgebildet. Historische Karten und Luftbilder führen die Landesvermessung (Baden-Württemberg) und die Landesarchive.
Ist das Gebäude denkmalgeschützt?
Ob Denkmalschutz besteht, führt die Denkmalliste des Landes Baden-Württemberg bzw. die untere Denkmalbehörde in Baden-Baden — nicht Teil der offenen Daten hier.
Grundlagen
Was ist ein Bodenrichtwert?
Der durchschnittliche Lagewert des Bodens je m² für eine Zone vergleichbarer Grundstücke, vom Gutachterausschuss aus echten Kaufpreisen abgeleitet und zum Stichtag veröffentlicht — eine amtliche Orientierung, kein Verkehrswert des Einzelgrundstücks.
Ersetzt diese Seite einen Grundbuchauszug oder ein Wertgutachten?
Nein. Alle Angaben stammen aus offenen amtlichen Daten und automatisierten Auswertungen, sind nicht rechtsverbindlich und ersetzen weder einen amtlichen Auszug noch ein Gutachten nach § 194 BauGB.