GrundbuchPlus.de
Redaktion GrundbuchPlusErmittelt wird er von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte, unabhängigen Gremien bei den Kommunen und Kreisen, auf Basis der tatsächlich beurkundeten Kaufpreise. Die Werte werden in der Regel zum 1. Januar fortgeschrieben und sind öffentlich einsehbar.
Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. § 196 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB)
Der letzte Satz ist wichtig: Der Bodenrichtwert gilt auch bei bebauten Grundstücken für den unbebauten Boden. Das Gebäude ist darin nicht enthalten.
Was er aussagt — und was nicht
Der Bodenrichtwert beschreibt ein Richtwertgrundstück: eine gedachte Parzelle mit den für die Zone typischen Eigenschaften, also durchschnittlichem Zuschnitt, üblicher Größe und der angegebenen Nutzungsart. Ihr eigenes Grundstück weicht davon fast immer ab.
Nach oben oder unten wirken zum Beispiel:
- Zuschnitt und Größe — ein schmales Handtuchgrundstück ist weniger wert als das Richtwertgrundstück
- Erschließung und Zuwegung
- Bebaubarkeit, also das nach Bebauungsplan zulässige Maß
- Altlasten, Baulasten oder eingetragene Rechte
- Lärm, Hanglage, Baumbestand
Der Bodenrichtwert ist deshalb ein Ausgangspunkt für eine Schätzung, kein Verkehrswert.
Wie der Bodenrichtwert ermittelt wird
Grundlage ist die Kaufpreissammlung: Jeder beurkundete Grundstücksverkauf wird dem Gutachterausschuss gemeldet. Aus diesen realen Preisen — nicht aus Angeboten oder Schätzungen — leitet der Ausschuss durchschnittliche Lagewerte ab.
Dazu fasst er Flächen mit ähnlichen Lage- und Nutzungsmerkmalen zu Bodenrichtwertzonen zusammen. Innerhalb einer Zone gilt ein einheitlicher Wert je Quadratmeter, der das typische Preisniveau dieser Lage abbildet. Die Zonengrenzen folgen nicht immer dem Straßenverlauf — deshalb können zwei Grundstücke in derselben Straße in unterschiedliche Zonen fallen.
Was den Bodenrichtwert beeinflusst
- Lage und Umfeld — gute Infrastruktur, kurze Wege und eine ruhige Wohnlage erhöhen die Nachfrage; Lärm und schlechte Anbindung mindern sie.
- Zulässige Nutzung — ob die Zone als Wohn-, Misch- oder Gewerbegebiet ausgewiesen ist und wie dicht gebaut werden darf.
- Erschließungszustand — voll erschlossene Grundstücke sind teurer, weil keine Anschlusskosten mehr anfallen.
- Entwicklungszustand — von der landwirtschaftlichen Fläche bis zum baureifen Grundstück (siehe unten).
Bodenrichtwert, Bodenwert und Grundstückswert
Drei Begriffe, die oft verwechselt werden:
| Begriff | Was er bedeutet | Wie er entsteht |
|---|---|---|
| Bodenrichtwert | durchschnittlicher Quadratmeterwert einer Zone | vom Gutachterausschuss aus echten Kaufpreisen |
| Bodenwert | Wert des konkreten, unbebauten Grundstücks | Bodenrichtwert × Grundstücksfläche |
| Grundstückswert | realistisch am Markt erzielbarer Preis | individuelle Bewertung aller wertrelevanten Merkmale |
So schätzen Sie den Grundstückswert
Für eine erste Orientierung multiplizieren Sie den Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche. Das Ergebnis ist der Bodenwert:
Bodenrichtwert 300 €/m² × 600 m² Fläche = 180.000 € Bodenwert
Dieser Wert ist bewusst grob. Er berücksichtigt weder die Mikrolage noch die individuellen Merkmale Ihres Grundstücks — Nachbarschaft, Ausrichtung, Lärm, Zuschnitt oder die Nähe zu Kita, Geschäften und Nahverkehr. Diese Faktoren verschieben den erzielbaren Preis oft stärker als der reine Bodenwert.
Grundstücksarten und ihr Wert
Der Entwicklungszustand entscheidet mit über den Preis:
- Bauerwartungsland — Flächen, die künftig bebaut werden könnten, aber noch keinen verbindlichen Bebauungsplan haben. Meist noch landwirtschaftlich genutzt, Wert unter Bauland-Niveau, aber mit Entwicklungspotenzial.
- Unerschlossenes Bauland — als Baufläche ausgewiesen, aber noch ohne Anschluss an Straße, Strom, Wasser und Abwasser. Die Erschließungskosten trägt die Käuferseite zusätzlich.
- Erschlossenes Baugrundstück — alle Anschlüsse liegen an, die Zufahrt ist gesichert, Bebauung ist in der Regel sofort möglich. Das schlägt sich in höheren Preisen nieder.
- Bebautes Grundstück — Boden plus bestehendes Gebäude. Hier bestimmen Zustand sowie Sanierungs- oder Abrissbedarf den Wert wesentlich mit.
Abgrenzung zum Verkehrswert
Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, der sich für Ihr konkretes Grundstück tatsächlich erzielen lässt. Er wird nach ImmoWertV ermittelt und bezieht alle wertrelevanten Faktoren ein — Bebauung, Zustand, genaue Lage und aktuelle Marktlage. Der Bodenrichtwert ist dagegen ein Durchschnitt für eine ganze Zone. Ein Verkehrswertgutachten kann deshalb deutlich vom Bodenrichtwert abweichen.
Boden- und Gebäudewert
Bei bebauten Grundstücken bezieht sich der Bodenrichtwert ausschließlich auf den Grund und Boden. Der Wert des Hauses kommt separat hinzu und wird über das Sachwert- oder Ertragswertverfahren ermittelt.
BORIS — die Bodenrichtwert-Portale der Länder
Veröffentlicht werden die Bodenrichtwerte über die Bodenrichtwertinformationssysteme, meist unter dem Kürzel BORIS. Es gibt nicht ein BORIS, sondern eines je Bundesland — BORIS-NRW, BORIS-BW, BORIS-Bayern und so fort. Dazu kommt BORIS-D als bundesweiter Einstieg, der die Länderdaten zusammenführt, allerdings nicht mit der Tiefe der Landesportale.
Die Portale zeigen in der Regel:
- die Bodenrichtwertzonen als Kartenlayer,
- den Wert je Quadratmeter zum jeweiligen Stichtag,
- die Nutzungsart der Zone, etwa Wohnbaufläche oder Gewerbe,
- je nach Land Zusatzangaben wie Geschossflächenzahl oder Bauweise,
- häufig auch ältere Stichtage für den zeitlichen Verlauf.
Weil die Gutachterausschüsse Landesrecht sind, unterscheiden sich die Portale erheblich: im Umfang (alle Zonen oder nur Ausschnitte), in der Lizenz (von freier Weiternutzung bis zum Nutzungsvorbehalt), im Zugang (mit oder ohne Anmeldung, teils gebührenpflichtig) und in der Historie (die Zahl der abrufbaren Stichtage schwankt stark). Wer bundesweit vergleichen will, stößt deshalb regelmäßig auf Lücken; welche Quelle für welches Land herangezogen wird, ist unter Quellen & Lizenzen dokumentiert. Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung steht unter Bodenrichtwert ermitteln.
Wofür der Bodenrichtwert gebraucht wird
- Grundsteuer — die Reform ab 2025 rechnet in den meisten Ländern mit dem Bodenrichtwert
- Erbschaft- und Schenkungsteuer
- Beleihungswertermittlung der Banken
- erste Einschätzung vor Kauf oder Verkauf
Häufige Fragen
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
Über die Bodenrichtwertinformationssysteme der Länder, häufig unter dem Namen BORIS (siehe oben). Geben Sie dort Adresse oder Flurstück ein und prüfen Sie die Zonenmarkierung genau — die Grenzen verlaufen oft sehr fein. Eine Anleitung steht unter Bodenrichtwert ermitteln.
Ist BORIS kostenlos?
In den meisten Ländern ist die Anzeige der aktuellen Bodenrichtwerte kostenfrei. Auswertungen, Bescheinigungen und teils ältere Stichtage sind gebührenpflichtig. Ein Wertgutachten ersetzt BORIS nicht: Der Bodenrichtwert gilt für ein gedachtes Richtwertgrundstück der Zone, nicht für Ihr konkretes Grundstück.
Ist der Bodenrichtwert der Preis, den ich bekomme?
Nein. Er ist ein statistischer Durchschnitt für eine Zone. Der tatsächlich erzielbare Preis hängt von den Eigenschaften des einzelnen Grundstücks und von der Marktlage ab und kann darüber oder darunter liegen.
Warum kann der tatsächliche Preis über dem Bodenrichtwert liegen?
Wenn die Nachfrage in einer Lage besonders hoch ist oder ein Grundstück Vorteile hat — bevorzugte Mikrolage, guter Zuschnitt, attraktives Umfeld —, wird oft mehr gezahlt, als der Zonendurchschnitt vermuten lässt.
Kann ich den Bodenrichtwert selbst berechnen?
Nein, den Bodenrichtwert legt der Gutachterausschuss fest. Sie können aber den Bodenwert ableiten, indem Sie den Bodenrichtwert mit Ihrer Grundstücksfläche multiplizieren — als grobe Orientierung, nicht als exakte Bewertung.
Gibt es unterschiedliche Bodenrichtwerte innerhalb einer Straße?
Ja. Bodenrichtwertzonen sind nach Lage- und Nutzungsmerkmalen gebündelt und folgen nicht immer dem Straßenverlauf. Schon kleine Lageunterschiede können dazu führen, dass benachbarte Grundstücke in verschiedene Zonen fallen.
Wie oft wird er aktualisiert?
Überwiegend im Zweijahresrhythmus, in vielen Ländern inzwischen jährlich zum Stichtag 1. Januar. Weil die Werte auf vergangenen Verkäufen beruhen, hinken sie dem aktuellen Marktgeschehen etwas hinterher — in schnell wachsenden Regionen ist der Kontext der aktuellen Marktlage deshalb wichtig.