Vorkaufsrecht
Ein Vorkaufsrecht berechtigt seinen Inhaber, in einen bereits geschlossenen Kaufvertrag über ein Grundstück einzutreten — zu denselben Bedingungen, die Käufer und Verkäufer vereinbart haben. Der ursprüngliche Käufer geht dann leer aus.
Es ist der Grund, warum manche Verkäufe sich verzögern oder im letzten Moment scheitern — und es steht nicht immer im Grundbuch.
Die wichtigsten Arten
Dingliches Vorkaufsrecht — in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen, meist zugunsten einer bestimmten Person, etwa eines Angehörigen oder Nachbarn. Es wirkt gegen jeden neuen Eigentümer.
Gemeindliches Vorkaufsrecht — steht der Kommune nach dem Baugesetzbuch (§ 24 ff.) für bestimmte Flächen zu, etwa in Sanierungsgebieten. Es steht nicht im Grundbuch, greift aber trotzdem. Deshalb holt der Notar bei jedem Kaufvertrag eine Negativbescheinigung der Gemeinde ein — die Bestätigung, dass sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt.
Schuldrechtliches Vorkaufsrecht — nur zwischen den Vertragsparteien vereinbart, ohne Grundbucheintrag. Es wirkt nicht gegen Dritte.
Wie es abläuft
- Verkäufer und Käufer schließen den Kaufvertrag
- Der Vorkaufsberechtigte wird informiert
- Er kann innerhalb einer Frist — bei der Gemeinde zwei Monate — eintreten
- Tritt er ein, kommt der Vertrag mit ihm statt mit dem Käufer zustande
Warum es beim Kauf zählt
Ein eingetragenes dingliches Vorkaufsrecht kann den Erwerb blockieren. Und das gemeindliche Vorkaufsrecht ist der Grund, warum zwischen Beurkundung und Sicherheit noch die Negativbescheinigung steht. Beides gehört zur Prüfung vor dem Kauf.
Häufige Fragen
Sehe ich ein Vorkaufsrecht im Grundbuchauszug?
Ein dingliches ja, in Abteilung II. Das gemeindliche Vorkaufsrecht nach BauGB steht dort nicht — dafür sorgt die Negativbescheinigung der Gemeinde.
Kann die Gemeinde jeden Verkauf an sich ziehen?
Nein. Das gemeindliche Vorkaufsrecht ist auf bestimmte Zwecke und Gebiete beschränkt und muss im Rahmen des Baugesetzbuchs begründet sein.
Zu welchem Preis tritt der Berechtigte ein?
Grundsätzlich zu den im Kaufvertrag vereinbarten Bedingungen. Die Gemeinde kann in bestimmten Fällen auf den Verkehrswert abstellen.