Grundschuld

Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht nach §§ 1191 ff. BGB: Sie belastet ein Grundstück, damit ein Gläubiger (meist die finanzierende Bank) im Ernstfall die Zwangsvollstreckung betreiben kann. Sie steht in Abteilung III des [Grundbuchs](/lexikon/grundbuchblatt.html).

Auf einen Blick

• Grundschuld, Hypothek und Rentenschuld sind Grundpfandrechte und stehen in Abteilung III des Grundbuchs.
• Die Grundschuld ist abstrakt (unabhängig vom Kredit), die Hypothek akzessorisch (an eine konkrete Forderung gebunden).
• Über 90 % der privaten Immobilienfinanzierungen laufen heute über eine Grundschuld.
• Der eingetragene Betrag ist der Nennbetrag, nicht die Restschuld.
• Die Kosten (GNotKG) bemessen sich am Nennbetrag, nicht am Kaufpreis.

Einfach erklärt: Die Grundschuld ist das Pfand, das die Bank für den Immobilienkredit ins Grundbuch setzt. Sie ist heute die Standardsicherheit bei Immobilienfinanzierungen und hat die Hypothek weitgehend verdrängt.

Grundpfandrecht: der Oberbegriff für Grundschuld, Hypothek und Rentenschuld

Grundpfandrecht ist der Oberbegriff, und Grundschuld und Hypothek sind keine Gegensätze, sondern zwei seiner drei Arten. Die drei sind:

• Grundschuld (§§ 1191 ff. BGB): der heutige Standard.
• Hypothek (§§ 1113 ff. BGB): an eine konkrete Forderung gebunden, heute selten.
• Rentenschuld (§§ 1199 ff. BGB): eine regelmäßige Zahlung statt einer Einmalsumme, in der Praxis quasi ausgestorben.

Alle drei stehen in Abteilung III des Grundbuchs.

Hypothek und Grundschuld: Definition und Unterschied

Der Unterschied in einem Satz: Die Grundschuld ist abstrakt und besteht unabhängig vom Kredit fort, die Hypothek ist akzessorisch und schrumpft mit jeder Tilgungsrate.

Anschaulich gesprochen: Die Hypothek ist wie ein Kassenzettel, der zu einer konkreten Rechnung gehört. Ist die Rechnung bezahlt, wird er wertlos. Die Grundschuld ist wie ein leerer Rahmen, den die Bank per Zweckerklärung mit dem jeweiligen Kredit füllt und nach der Tilgung neu befüllen kann. Deshalb bleibt eine Grundschuld oft eingetragen, obwohl das ursprüngliche Darlehen längst zurückgezahlt ist.

Wann heute noch eine Hypothek?

Die Hypothek ist heute selten, taucht aber noch bei zweckgebundenen Krediten und am Bau auf. Typische Fälle sind:

• Bauspardarlehen: Bausparkassen sichern häufig per Grundpfandrecht, kleine Darlehen teils ganz ohne.
• Arbeitgeberdarlehen und andere zweckgebundene Kredite.
• die Sicherungshypothek am Bau (§ 1184 BGB): Bauunternehmer und Handwerker können ihren Werklohn so sichern.
• die Zwangssicherungshypothek, die ein Gläubiger per Titel eintragen lässt.

Weil die Hypothek streng an die Forderung gebunden ist, passt sie überall dort, wo genau eine bestimmte Schuld gesichert werden soll.

Wie die Grundschuld ins Grundbuch kommt

Die Grundschuld wird beim Notar bestellt: Der Eigentümer bewilligt sie, das Grundbuchamt trägt sie in Abteilung III ein. Die Bestellungsurkunde enthält fast immer die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung (§ 794 ZPO). Deshalb kann die Bank im Ernstfall ohne vorheriges Gerichtsurteil vollstrecken.

Die so bestellte Grundschuld heißt auch Finanzierungs- oder Sicherungsgrundschuld. Weil sie abstrakt ist, koppelt ein separater Sicherungsvertrag (die Zweckerklärung) sie schuldrechtlich an das konkrete Darlehen. Er verhindert, dass die Bank sie für etwas anderes verwertet als den gesicherten Kredit.

Rang und Rangfolge in Abteilung III

Sind mehrere Grundpfandrechte eingetragen, entscheidet der Rang, wer im Ernstfall zuerst Geld sieht. Innerhalb einer Abteilung gilt die Eintragungsreihenfolge (früher gleich höher), abweichend nur bei ausdrücklichen Rangvermerken. Banken bestehen deshalb meist auf einer erstrangigen Grundschuld. Ein nachrangiger Gläubiger kann per Rangrücktritt zurücktreten, um einer neuen Finanzierung den ersten Rang zu verschaffen.

Zwangsversteigerung: wer zuerst Geld sieht

In der Zwangsversteigerung wird nach Rang befriedigt: zuerst der erstrangige Gläubiger vollständig, danach die nachrangigen aus dem Rest. Nachrangige Grundschulden gehen deshalb häufig leer aus, und genau das macht den ersten Rang für Banken so wichtig.

Warum der Betrag täuscht

Der im Grundbuch eingetragene Betrag ist der Nennbetrag, nicht die Restschuld. Eine Grundschuld über 400.000 Euro kann zu einem längst getilgten Kredit gehören und wirtschaftlich wertlos sein, weil sie nur noch formal drinsteht. Wer aus der Höhe der Grundschuld auf die Verschuldung des Eigentümers schließt, liegt deshalb regelmäßig falsch.

Brief- oder Buchgrundschuld

Die Grundschuld gibt es in zwei Formen: als Buchgrundschuld allein im Grundbuch und als Briefgrundschuld mit zusätzlichem Grundschuldbrief. Gesetzlicher Regelfall ist der Brief (§ 1116 BGB); die Buchgrundschuld muss ausdrücklich „ohne Brief" vereinbart werden. Trotzdem ist die Buchgrundschuld heute der Praxis-Standard, weil ein Brief verloren gehen kann.

Der einzige heutige Vorteil der Briefgrundschuld: Sie ist durch Übergabe des Briefs und Abtretung ohne neuen Grundbucheintrag übertragbar, was beim Verkauf von Kreditportfolios eine Rolle spielt.

Eigentümergrundschuld

Eine Grundschuld kann auch dem Eigentümer selbst zustehen und heißt dann Eigentümergrundschuld. Sie entsteht etwa, wenn eine getilgte Grundschuld nicht gelöscht, sondern auf den Eigentümer umgeschrieben wird. Der Vorteil: Sie hält den (erstrangigen) Rangplatz für eine spätere Finanzierung frei, statt ihn durch Löschung an nachrangige Gläubiger zu verlieren.

Kosten: Bestellung und Löschung

Die Gebühren bemessen sich immer am Nennbetrag der Grundschuld, nicht am Kaufpreis (GNotKG). Die folgenden Prozentwerte sind nur eine grobe Orientierung; maßgeblich ist die GNotKG-Tabelle nach dem Nennbetrag.

• Bestellung (Notarbeglaubigung plus Grundbucheintrag): grob 0,8 bis 1,0 % des Nennbetrags.
• Löschung (Beglaubigung der Löschungsbewilligung plus Grundbuchamt): grob 0,2 %, bei 200.000 Euro also einige hundert Euro.

Die Löschungsbewilligung selbst schuldet die Bank kostenlos; eine Bankgebühr allein dafür ist unzulässig. Notar- und Amtskosten fallen dennoch an.

Grundschuld löschen

Nach vollständiger Tilgung stellt die Bank die Löschungsbewilligung aus. Danach läuft die Löschung in drei Schritten:

1. Die Löschungsbewilligung wird notariell beglaubigt (§ 29 GBO).
2. Der Antrag geht ans Grundbuchamt.
3. Das Amt trägt den Löschungsvermerk ein.

Bei einer Briefgrundschuld muss zusätzlich der Grundschuldbrief vorgelegt werden. Ist er verloren, ist erst ein Aufgebotsverfahren nötig, das Monate dauern kann. Ob sich die Löschung lohnt, hängt von Ihren Plänen ab: Für eine spätere Finanzierung kann die Grundschuld auch stehen bleiben.

Grundschuld beim Immobilienkauf

Beim Kauf wird eine eingetragene Grundschuld entweder abgelöst oder vom Käufer übernommen. Üblich sind zwei Wege:

• Löschung: Der Verkäufer lässt die Grundschuld mit dem Kaufpreis ablösen, der Notar wickelt es ab.
• Übernahme: Der Käufer übernimmt die eingetragene Grundschuld für seine eigene Finanzierung, das spart Eintragungskosten.

Was gilt, gehört in den Kaufvertrag.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld?

Die Hypothek ist an eine konkrete Forderung gebunden (akzessorisch): Sie schrumpft mit der Tilgung und erlischt mit der letzten Rate. Die Grundschuld ist abstrakt, besteht also unabhängig vom Kredit fort und kann für ein neues Darlehen wiederverwendet werden. Beide sind Grundpfandrechte in Abteilung III; die Grundschuld ist der heutige Standard.

Was ist besser: Hypothek oder Grundschuld?

Für die Immobilienfinanzierung ist die Grundschuld in der Regel die flexiblere Sicherheit, weil sie nach der Tilgung stehen bleiben und für einen neuen Kredit erneut genutzt werden kann, ohne dass ein neuer Eintrag nötig ist. Die Hypothek erlischt dagegen mit der Rückzahlung und müsste für jeden weiteren Kredit neu bestellt werden. Deshalb laufen über 90 % der Finanzierungen über eine Grundschuld.

Was ist ein Grundpfandrecht?

Der Oberbegriff für Rechte, die ein Grundstück als Sicherheit belasten. Es gibt drei Arten: Grundschuld, Hypothek und die praktisch bedeutungslose Rentenschuld. Alle stehen in Abteilung III des Grundbuchs.

Was kostet eine Grundschuld?

Die Bestellung kostet grob 0,8 bis 1,0 %, die spätere Löschung rund 0,2 %, jeweils vom Nennbetrag der Grundschuld und nicht vom Kaufpreis (GNotKG, für Notar und Grundbuchamt zusammen). Die Prozentwerte sind nur ein Richtwert; maßgeblich ist die GNotKG-Tabelle.

Was bedeutet eine erstrangige Grundschuld?

Sie steht im Grundbuch an erster Stelle und wird in der Zwangsversteigerung zuerst aus dem Erlös bedient. Banken verlangen den ersten Rang, weil nachrangige Gläubiger oft leer ausgehen.

Wo steht die Grundschuld im Grundbuch?

In Abteilung III. Dort werden alle Grundpfandrechte eingetragen, also Grundschuld, Hypothek und Rentenschuld.

Muss ich die Grundschuld nach dem Kredit löschen lassen?

Nicht zwingend. Eine bestehende Grundschuld kann für eine spätere Finanzierung wiederverwendet werden. Die Löschung kostet Notar- und Grundbuchgebühren; ob sie sich lohnt, hängt von Ihren Plänen ab.

Kann eine Grundschuld ohne Kredit bestehen?

Ja. Weil die Grundschuld abstrakt ist, ist sie nicht an einen laufenden Kredit gebunden. Sie kann nach der Tilgung stehen bleiben oder als Eigentümergrundschuld dem Eigentümer selbst zustehen.

Wie sehe ich, ob eine Grundschuld eingetragen ist?

Nur über einen Blick ins Grundbuch, Abteilung III. Diese Angabe ist nicht frei abrufbar.