Wie liest man einen Grundbuchauszug?
Ein Grundbuchauszug wirkt unübersichtlich, weil er in Spalten organisiert ist und Verweise zwischen den Abteilungen enthält. Mit einer festen Reihenfolge wird es überschaubar.
In dieser Reihenfolge vorgehen
1. Aufschrift prüfen. Amtsgericht, Bezirk und Blattnummer — gehört der Auszug überhaupt zum richtigen Objekt? Und wie alt ist er? Ein Auszug ist eine Momentaufnahme; für einen Kauf sollte er nicht älter als wenige Wochen sein.
2. Bestandsverzeichnis. Stimmen Gemarkung, Flur, Flurstück und Größe mit dem überein, was Sie erwarten? Bei mehreren laufenden Nummern gehören mehrere Flurstücke zum Grundstück — dann alle prüfen.
3. Abteilung I. Ist der Verkäufer tatsächlich der eingetragene Eigentümer? Bei mehreren Eigentümern müssen alle zustimmen.
4. Abteilung II. Der wichtigste Teil beim Kauf. Jeden Eintrag lesen, nicht überfliegen.
5. Abteilung III. Welche Grundpfandrechte stehen drin und was passiert damit beim Verkauf?
Die Spalten verstehen
Jede Abteilung hat Spalten für die laufende Nummer, das betroffene Grundstück und den Eintragungstext. Dazu kommen Veränderungsspalten und Löschungsspalten.
Der Trick: Die laufende Nummer eines Eintrags taucht in den Veränderungs- und Löschungsspalten wieder auf. Wer wissen will, ob ein Recht noch gilt, muss also prüfen, ob seine Nummer in der Löschungsspalte steht.
Worauf man bei einem Kauf achtet
- Wohnrecht oder Nießbrauch — bleibt bestehen und mindert den Wert erheblich
- Wegerecht — wer darf über das Grundstück?
- Vorkaufsrecht — kann den Verkauf verzögern oder verhindern
- Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht. Ein sauberes Grundbuch heißt also nicht, dass keine Baulasten existieren.
- Insolvenzvermerk oder Zwangsversteigerungsvermerk in Abteilung II
Was gelöschte Einträge bedeuten
Gerötete, also durchgestrichene oder unterstrichene Einträge sind gelöscht und ohne Wirkung. Sie bleiben aus Dokumentationsgründen stehen. Wer nur die geltende Lage sehen will, nimmt einen aktuellen Auszug statt eines vollständigen.
Häufige Fragen
Muss die Grundschuld vor dem Kauf gelöscht werden?
Nicht zwingend. Üblich ist, dass der Notar die Löschung mit der Kaufpreiszahlung abwickelt oder der Käufer die Grundschuld übernimmt. Entscheidend ist, dass die Regelung im Kaufvertrag steht.
Wie erkenne ich, ob ein Recht noch gilt?
Über die Löschungsspalte: Steht die laufende Nummer dort mit einem Löschungsvermerk, ist das Recht erloschen.
Kann ich den Auszug vom Notar prüfen lassen?
Ja, und bei einem Kauf ist das der Regelfall. Der Notar ruft den Auszug selbst ab und erläutert die Eintragungen.