Wie ermittle ich den Bodenrichtwert meines Grundstücks?
Der [Bodenrichtwert](/lexikon/bodenrichtwert.html) wird von den Gutachterausschüssen veröffentlicht und ist in den meisten Bundesländern kostenfrei einsehbar. Am schnellsten zeigt ihn [grundbuchplus.de](/map.html) zu jeder Adresse bundesweit an einer Stelle; alternativ über die [BORIS](/lexikon/boris.html)-Portale der einzelnen Länder.
In vier Schritten
1. Grundstück lokalisieren. Adresse oder Flurstück — beides führt zum Ziel.
2. Zone bestimmen. Der Wert gilt für eine Bodenrichtwertzone, nicht für ein einzelnes Grundstück. Prüfen Sie, in welcher Zone Ihr Grundstück liegt; direkt an Zonengrenzen lohnt der Blick auf beide.
3. Angaben der Zone lesen. Neben dem Wert je Quadratmeter stehen dort Nutzungsart und je nach Land weitere Merkmale wie Geschossflächenzahl oder Bauweise. Diese beschreiben das Richtwertgrundstück, mit dem Ihres verglichen wird.
4. Auf Ihr Grundstück übertragen. Grundfläche mal Bodenrichtwert ergibt einen Ausgangswert — und der ist noch nicht der Verkehrswert.
Warum die Multiplikation nur ein Anfang ist
Der Richtwert beschreibt ein durchschnittliches Grundstück der Zone. Ihres weicht ab. Typische Korrekturen:
| Merkmal | Wirkung |
|---|---|
| ungünstiger Zuschnitt, sehr schmal | mindernd |
| deutlich über/unter üblicher Größe | mindernd |
| Ecklage, gute Besonnung | je nach Nutzung erhöhend |
| Hanglage, schlechte Zuwegung | mindernd |
| Wohnrecht, Wegerecht, Baulast | mindernd |
| bessere Bebaubarkeit als in der Zone üblich | erhöhend |
Bei bebauten Grundstücken kommt der Gebäudewert separat hinzu — der Bodenrichtwert bezieht sich ausschließlich auf den Boden.
Wann ein Gutachten nötig ist
Für Erbauseinandersetzung, Scheidung, Steuerstreit oder Gerichtsverfahren reicht der Bodenrichtwert nicht. Dann braucht es ein Verkehrswertgutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, erstellt von einem Sachverständigen oder dem Gutachterausschuss.
Häufige Fragen
Ist der Bodenrichtwert kostenlos abrufbar?
In den meisten Ländern ja, zumindest für den aktuellen Stichtag. Historische Werte und amtliche Bescheinigungen sind oft gebührenpflichtig.
Welcher Stichtag gilt für die Grundsteuer?
Für die Grundsteuerreform ist der Stichtag 1. Januar 2022 maßgeblich, nicht der aktuelle Wert.
Mein Nachbargrundstück hat einen anderen Wert — wie kann das sein?
Wenn eine Zonengrenze dazwischen verläuft. Die Grenzen folgen Änderungen der Nutzung oder Lagequalität und können mitten durch eine Straße gehen.