Bodenrichtwerte Münster 2026

Bodenrichtwerte in Münster nach Stadtteil

Je Stadtteil zeigt die Tabelle Spanne und Median der 165 Zonen für Ein- und Zweifamilienhäuser zum 1. Januar 2026 sowie die Entwicklung des Medians. Für Grundstücke mit mehrgeschossiger Bebauung (Mehrfamilienhäuser) liegt der Median bei 1.350 €/m²; in der Karte zeigt der Tooltip beide Werte. Den größten Sprung seit 2016 machten Roxel (+190 %), Albachten (+146 %), Gremmendorf (+132 %). Die Marke von 1.000 €/m² erreichen oder überschreiten 44 von 165 Zonen. Jede einzelne Zone zeigt die Karte oben.

Bodenrichtwerte in Münster im Zeitverlauf

2011 lag der mittlere Bodenrichtwert für Ein- und Zweifamilienhäuser bei 255 €/m², zum 1. Januar 2026 bei 710 €/m² (+178 %). Höchststand war 2023 mit 710 €/m²; seitdem ±0,0 %. Mit dem Jahresregler über der Karte sehen Sie, wie sich jede Zone verändert hat.

Ein- und ZweifamilienhäuserMehrfamilienhäuser

Der Bodenrichtwert ist nicht der Wert Ihres Grundstücks

Der Bodenrichtwert beschreibt ein gedachtes, typisches Grundstück der Zone ohne Bebauung. Er ist deshalb nur ein Teil der Antwort auf die Frage, was Ihr Grundstück wert ist: Ihre Fläche, der Zuschnitt und die zulässige Bebauung weichen ab, und das Haus mit Baujahr und Zustand kommt noch hinzu.

Bodenrichtwert und Grundsteuer in Münster

Maßgeblich für die Grundsteuer ist der Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022, nicht der von heute. In Münster waren das für Ein- und Zweifamilienhäuser im Mittel 680 €/m² (aktuell 710 €/m²). Weil Nordrhein-Westfalen das Bundesmodell anwendet, fließt der Bodenwert in den Grundsteuerwert ein, den das Finanzamt per Bescheid feststellt.

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   Bodenrichtwert 1.1.2022in Münster im Mittel 680 €/m² für Ein- und Zweifamilienhäuser
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   BodenwertFläche × Bodenrichtwert; bei Ein- und Zweifamilienhäusern nach Grundstücksgröße umgerechnet
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   GrundsteuerwertFinanzamt: Bodenwert plus typisierte Miete und Gebäudealter, mindestens 75 % des Bodenwerts
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   GrundsteuerGrundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz (Hebesatz der Stadt Münster)

Die Werte zum 1. Januar 2022 je Stadtteil stehen in der Tabelle oben (Spalte „1.1.2022“), jede einzelne Zone zeigt die Karte: Karte auf 1.1.2022 stellen Den Bodenrichtwert und die Fläche zu Ihrem Flurstück zeigt das amtliche Portal Grundsteuer-Geodaten NRW (grundsteuer-geodaten.nrw.de).

Was tun, wenn der Bescheid nicht stimmt?

Gegen den Bodenrichtwert gibt es kein Rechtsmittel, er ist kein Verwaltungsakt. Prüfen lässt sich der Grundsteuerwertbescheid: Einspruch ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe möglich. Nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 12. November 2025 gelten die Werte der Gutachterausschüsse grundsätzlich; wer widerspricht, muss konkrete Fehler belegen, zum Beispiel eine falsche Fläche oder Zone.

Geerbt oder geschenkt: welcher Bodenrichtwert gilt?

Erbt oder verschenkt jemand ein Grundstück, bewertet das Finanzamt es zum Todestag bzw. zum Tag der Schenkung. Angesetzt wird der Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss zuletzt vor diesem Tag ermitteln musste. Hier ermittelt der Gutachterausschuss die Werte jährlich zum 1. Januar, maßgeblich ist also der vom 1. Januar des Jahres, in dem der Erbfall oder die Schenkung liegt. Die Jahrestabelle oben reicht bis 2011 zurück.

Unbebaute Grundstücke bewertet das Finanzamt mit Fläche mal Bodenrichtwert, bebaute zusätzlich mit dem Gebäude im Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Ein niedrigerer tatsächlicher Wert lässt sich per Gutachten belegen (§ 198 Bewertungsgesetz). Steuer fällt erst über den Freibeträgen an, für Kinder zum Beispiel 400.000 €.

Geerbtes Haus bewerten

Abschreibung und Erbbauzins

Kaufpreisaufteilung für die Abschreibung (AfA)

Wer vermietet, schreibt nur das Gebäude ab, nicht den Boden. Wie viel vom Kaufpreis auf den Boden entfällt, ermittelt das Finanzamt oft mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums; den Bodenwert setzt sie mit dem Bodenrichtwert im Kaufjahr an, bei einer Eigentumswohnung anteilig. Eine Aufteilung im Kaufvertrag erkennt das Finanzamt an, solange sie die realen Werte nicht grundsätzlich verfehlt (Bundesfinanzhof, IX R 26/19).

Erbbaurecht: Erbbauzins vom Bodenwert

Beim Erbbaurecht zahlt der Hausbesitzer dem Grundstückseigentümer einen Erbbauzins, meist einen festen Prozentsatz des Bodenwerts im Jahr. Welcher Satz üblich ist, steht im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses. Mehr dazu im Lexikon unter Erbbaurecht.

Bodenwert: 500 m² × 710 €/m²355.000 €

× Erbbauzinssatz (Beispiel)3 %

Erbbauzins pro Jahr≈ 10.650 €

So berechnen Sie den Bodenwert in Münster

Der Bodenwert ist Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert der Zone. Weicht Ihr Grundstück vom Richtwertgrundstück ab, etwa bei der Geschossflächenzahl, der Tiefe oder der Erschließung, passen Gutachter den Wert mit Umrechnungskoeffizienten an. Hintergründe stehen im Lexikon: Bodenrichtwert und Verkehrswert.

Grundstücksfläche500 m²

× Bodenrichtwert (Median)710 €/m²

Bodenwert≈ 355.000 €

Woher stammen die Bodenrichtwerte für Münster?

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Münster ermittelt die Bodenrichtwerte nach § 196 Baugesetzbuch aus den tatsächlich gezahlten Kaufpreisen, jährlich zum Stichtag 1. Januar. Die Daten auf dieser Seite stammen aus BORIS-NRW (Lizenz DL-DE/Zero 2.0).

So ist die Karte aufgebaut: Sie zeigt alle Richtwertzonen der Stadt, also Wohnbauland, Gewerbe, sonstige Flächen, Außenbereich, Landwirtschaft und Forst, auf einer gemeinsamen Farbskala. Wo eine Zone für Ein- und Zweifamilienhäuser und eine für Mehrfamilienhäuser übereinanderliegen, gibt der Wert für Ein- und Zweifamilienhäuser die Farbe; der Tooltip nennt alle Werte an der Stelle. Flächen sind auf etwa 3 m vereinfacht (Acker, Wald und Gewerbe auf etwa 8 m). Für frühere Jahre zeigt sie den Wert, der damals an einem Punkt innerhalb der heutigen Zone galt, denn Zonen werden über die Jahre neu zugeschnitten. Für Gewerbe, Acker, Wald und sonstige Flächen fehlen in frühen Jahrgängen teils veröffentlichte Werte; diese Flächen bleiben dann grau. Mittelwerte sind Mediane über die Zonen, ohne Gewichtung nach Fläche. Gemeindegrenze: © GeoBasis-DE / BKG (VG250), dl-de/by-2-0.

Bodenrichtwert Münster: häufige Fragen

Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Münster 2026?

710 €/m² im Median der 165 Zonen für Ein- und Zweifamilienhäuser, gültig ab 1. Januar 2026; die günstigste Zone liegt bei 270 €/m², die teuerste bei 3.000 €/m². Bei mehrgeschossiger Bebauung beträgt der Median 1.350 €/m².

Wo ist der Bodenrichtwert in Münster am höchsten?

Die Spitze bilden Zentrum (1.675 €/m²), Aaseestadt (1.300 €/m²), Sentrup (1.225 €/m²), gemessen am Median der Zonen je Stadtteil.

Wo ist Bauland in Münster am günstigsten?

Am günstigsten ist Bauland in Gelmer (320 €/m²), Sprakel (350 €/m²), Amelsbüren (370 €/m²).

Steigen oder fallen die Bodenrichtwerte in Münster?

Der Median lag 2016 bei 340 €/m² und heute bei 710 €/m², das sind +109 %.

In welchen Stadtteilen von Münster sind die Bodenrichtwerte am stärksten gestiegen?

Seit 2016 stieg der Median am stärksten in Roxel (+190 %), Albachten (+146 %), Gremmendorf (+132 %). Für die ganze Stadt waren es +109 %.

Welchen Bodenrichtwert nimmt das Finanzamt in Münster für die Grundsteuer?

Maßgeblich ist der Stichtag 1. Januar 2022: im Mittel 680 €/m² für Ein- und Zweifamilienhäuser, während der aktuelle Wert 710 €/m² beträgt. Aus dem Bodenwert und weiteren Angaben stellt das Finanzamt den Grundsteuerwert fest, auf den Steuermesszahl und Hebesatz angewendet werden.

Mehr zur Grundsteuer

Welcher Bodenrichtwert gilt bei einer Erbschaft oder Schenkung?

Das Finanzamt setzt den Wert an, den der Gutachterausschuss zuletzt vor dem Stichtag ermitteln musste – in Münster also der vom 1. Januar des Erbjahres. Ein Gutachten kann einen niedrigeren Wert belegen (§ 198 Bewertungsgesetz).

Mehr zu Erbschaft und Schenkung

Gibt es alte Bodenrichtwerte für Münster?

Die Werte seit 2011 zeigen Jahrestabelle und Karte auf dieser Seite; amtlich bietet BORIS-NRW die früheren Jahrgänge an.

Was tun bei einem zu hohen Bodenrichtwert?

Direkt nichts: Bodenrichtwerte sind keine Verwaltungsakte. Bei der Grundsteuer ist der Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid binnen eines Monats der Weg, nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs aber nur mit belegten Fehlern; bei Erbschaft und Schenkung ein Gutachten über den niedrigeren Wert.

Wie finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?

Adresse oben eingeben, dann öffnet sich Ihr Flurstück mit amtlicher Fläche und Bodenrichtwert. Alternativ steht der Wert kostenfrei in BORIS-NRW.

Zur Adress-Suche

Entspricht der Bodenrichtwert dem Wert meines Grundstücks?

Nur zum Teil: Er gilt für ein gedachtes Durchschnittsgrundstück ohne Gebäude. Abweichungen bei Fläche und Ausnutzung sowie das Haus selbst bestimmen den tatsächlichen Wert mit.

Wer legt die Bodenrichtwerte in Münster fest?

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Münster ermittelt sie nach § 196 Baugesetzbuch jährlich zum Stichtag 1. Januar. Veröffentlicht werden sie in BORIS-NRW.

Hinweis: Bodenrichtwerte sind keine Verkehrswerte und ersetzen kein Wertgutachten. Verbindlich ist allein die Auskunft des Gutachterausschusses. Datenstand 26.10.2026.