Bodenrichtwerte Essen 2026

Stadtteile im Vergleich: Bodenrichtwerte in Essen

Je Stadtteil zeigt die Tabelle Spanne und Median der 393 Zonen für Ein- und Zweifamilienhäuser zum 1. Januar 2026 sowie die Entwicklung des Medians. Bei Mehrfamilienhäusern (mehrgeschossige Bebauung) beträgt der Median 450 €/m², beide Werte stehen im Tooltip der Karte. Am stärksten gestiegen ist der Median seit 2016 in Schuir (+122 %), gefolgt von Huttrop und Überruhr-Hinsel. In der Karte oben sehen Sie jede Zone einzeln.

Bodenrichtwerte in Essen im Zeitverlauf

2011 lag der mittlere Bodenrichtwert für Ein- und Zweifamilienhäuser bei 290 €/m², zum 1. Januar 2026 bei 390 €/m² (+34 %). 2026 ist zugleich der Höchststand der Reihe. Mit dem Jahresregler über der Karte sehen Sie, wie sich jede Zone verändert hat.

Ein- und ZweifamilienhäuserMehrfamilienhäuser

Der Bodenrichtwert ist nicht der Wert Ihres Grundstücks

Der Bodenrichtwert beschreibt ein gedachtes, typisches Grundstück der Zone ohne Bebauung. Er ist deshalb nur ein Teil der Antwort auf die Frage, was Ihr Grundstück wert ist: Ihre Fläche, der Zuschnitt und die zulässige Bebauung weichen ab, und das Haus mit Baujahr und Zustand kommt noch hinzu.

Bodenrichtwert und Grundsteuer in Essen

Maßgeblich für die Grundsteuer ist der Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022, nicht der von heute. In Essen waren das für Ein- und Zweifamilienhäuser im Mittel 380 €/m² (aktuell 390 €/m²). Weil Nordrhein-Westfalen das Bundesmodell anwendet, fließt der Bodenwert in den Grundsteuerwert ein, den das Finanzamt per Bescheid feststellt.

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   Bodenrichtwert 1.1.2022in Essen im Mittel 380 €/m² für Ein- und Zweifamilienhäuser
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   BodenwertFläche × Bodenrichtwert; bei Ein- und Zweifamilienhäusern nach Grundstücksgröße umgerechnet
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   GrundsteuerwertFinanzamt: Bodenwert plus typisierte Miete und Gebäudealter, mindestens 75 % des Bodenwerts
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   GrundsteuerGrundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz (Hebesatz der Stadt Essen)

Die Werte zum 1. Januar 2022 je Stadtteil stehen in der Tabelle oben (Spalte „1.1.2022“), jede einzelne Zone zeigt die Karte: Karte auf 1.1.2022 stellen Den Bodenrichtwert und die Fläche zu Ihrem Flurstück zeigt das amtliche Portal Grundsteuer-Geodaten NRW (grundsteuer-geodaten.nrw.de).

Bescheid zu hoch?

Gegen den Bodenrichtwert gibt es kein Rechtsmittel, er ist kein Verwaltungsakt. Prüfen lässt sich der Grundsteuerwertbescheid: Einspruch ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe möglich. Nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 12. November 2025 gelten die Werte der Gutachterausschüsse grundsätzlich; wer widerspricht, muss konkrete Fehler belegen, zum Beispiel eine falsche Fläche oder Zone.

Bodenrichtwert bei Erbschaft und Schenkung

Bei Erbschaft und Schenkung zählt der Wert am Todestag bzw. am Tag der Schenkung. Das Finanzamt nimmt den Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss zuletzt vor diesem Datum ermitteln musste. Hier ermittelt der Gutachterausschuss die Werte jährlich zum 1. Januar, maßgeblich ist also der vom 1. Januar des Jahres, in dem der Erbfall oder die Schenkung liegt. Für Essen finden Sie die Werte ab 2011 in der Jahrestabelle.

Für ein unbebautes Grundstück ist der Wert Fläche mal Bodenrichtwert. Bei einem Haus kommt das Gebäude hinzu; das Finanzamt rechnet dann mit dem Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Liegt der tatsächliche Wert niedriger, lässt er sich mit einem Gutachten nachweisen (§ 198 Bewertungsgesetz). Ob Steuer anfällt, entscheiden die Freibeträge, etwa 400.000 € je Kind.

Wert des geerbten Hauses prüfen

Bodenrichtwert für Vermieter und beim Erbbaurecht

Kaufpreisaufteilung für die Abschreibung (AfA)

Abschreiben lässt sich bei einer vermieteten Immobilie nur das Gebäude. Den Bodenanteil am Kaufpreis bestimmt das Finanzamt häufig mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, die den Bodenrichtwert des Kaufjahres ansetzt; bei einer Wohnung zählt der Miteigentumsanteil. Steht eine Aufteilung im Kaufvertrag, gilt sie, solange sie die realen Werte nicht grundsätzlich verfehlt (Bundesfinanzhof, IX R 26/19).

Erbbaurecht: Erbbauzins vom Bodenwert

Beim Erbbaurecht zahlt der Hausbesitzer dem Grundstückseigentümer einen Erbbauzins, meist einen festen Prozentsatz des Bodenwerts im Jahr. Welcher Satz üblich ist, steht im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses. Mehr dazu im Lexikon unter Erbbaurecht.

Bodenwert: 500 m² × 390 €/m²195.000 €

× Erbbauzinssatz (Beispiel)3 %

Erbbauzins pro Jahr≈ 5.850 €

Vom Bodenrichtwert zum Bodenwert: die Rechnung

Multiplizieren Sie die Fläche Ihres Grundstücks mit dem Bodenrichtwert seiner Zone. Bei Abweichungen vom Richtwertgrundstück, zum Beispiel bei Geschossflächenzahl, Grundstückstiefe oder Erschließung, rechnen Gutachter mit Umrechnungskoeffizienten weiter. Hintergründe stehen im Lexikon: Bodenrichtwert und Verkehrswert.

Grundstücksfläche500 m²

× Bodenrichtwert (Median)390 €/m²

Bodenwert≈ 195.000 €

Quelle und Methode

Grundlage sind die tatsächlich gezahlten Kaufpreise: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen wertet sie aus und legt daraus nach § 196 Baugesetzbuch jedes Jahr zum 1. Januar die Bodenrichtwerte fest. Die Daten auf dieser Seite stammen aus BORIS-NRW (Lizenz DL-DE/Zero 2.0).

Wie die Karte entsteht: Eingefärbt sind sämtliche Richtwertzonen, neben Wohnbauland auch Gewerbe, Landwirtschaft, Forst, Außenbereich und sonstige Flächen, mit einer gemeinsamen Farbskala. Liegt eine Zone für Mehrfamilienhäuser unter einer für Ein- und Zweifamilienhäuser, zählt für die Farbe der Wert der Ein- und Zweifamilienhäuser; im Tooltip stehen alle Werte. Vereinfacht sind die Flächen auf etwa 3 m, Acker, Wald und Gewerbe auf etwa 8 m. Frühere Jahre zeigen den damaligen Wert an einem Punkt der heutigen Zone. Graue Flächen bedeuten, dass für diesen Jahrgang kein Wert veröffentlicht ist, was bei Gewerbe, Acker, Wald und sonstigen Flächen in frühen Jahren vorkommt. Mittelwerte: Median der Zonen. Umriss der Stadt: © GeoBasis-DE / BKG (VG250), dl-de/by-2-0.

Fragen und Antworten zu Bodenrichtwerten in Essen

Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Essen 2026?

Im Mittel 390 €/m² für Bauland mit Ein- und Zweifamilienhäusern, Stand 1. Januar 2026 (Median von 393 Richtwertzonen). Je nach Lage reicht er von 205 bis 850 €/m². Für Mehrfamilienhäuser liegt er bei 450 €/m².

Wo ist der Bodenrichtwert in Essen am höchsten?

Die Spitze bilden Bredeney (700 €/m²), Heisingen (590 €/m²), Heidhausen (560 €/m²), gemessen am Median der Zonen je Stadtteil.

Welche Stadtteile in Essen haben die niedrigsten Bodenrichtwerte?

Am günstigsten ist Bauland in Karnap (215 €/m²), Vogelheim (220 €/m²), Katernberg (230 €/m²).

Wie haben sich die Bodenrichtwerte in Essen entwickelt?

Seit 2016 sind die Bodenrichtwerte in Essen im Mittel um 30 % gestiegen, von 300 auf 390 €/m².

Wo sind die Bodenrichtwerte in Essen seit 2016 am meisten gestiegen?

Seit 2016 stieg der Median am stärksten in Schuir (+122 %), Huttrop (+72 %), Überruhr-Hinsel (+67 %). Für die ganze Stadt waren es +30 %.

Welchen Bodenrichtwert nimmt das Finanzamt in Essen für die Grundsteuer?

Maßgeblich ist der Stichtag 1. Januar 2022: im Mittel 380 €/m² für Ein- und Zweifamilienhäuser, während der aktuelle Wert 390 €/m² beträgt. Aus dem Bodenwert und weiteren Angaben stellt das Finanzamt den Grundsteuerwert fest, auf den Steuermesszahl und Hebesatz angewendet werden.

Mehr zur Grundsteuer

Welcher Bodenrichtwert gilt bei einer Erbschaft oder Schenkung?

Es zählt der letzte Bodenrichtwert vor dem Todestag oder dem Tag der Schenkung. Wer einen niedrigeren Verkehrswert belegen kann, legt ein Gutachten vor (§ 198 Bewertungsgesetz).

Mehr zu Erbschaft und Schenkung

Wo finde ich alte Bodenrichtwerte für Essen?

Die Werte seit 2011 zeigen Jahrestabelle und Karte auf dieser Seite; amtlich bietet BORIS-NRW die früheren Jahrgänge an.

Was kann ich gegen einen zu hohen Bodenrichtwert tun?

Direkt nichts: Bodenrichtwerte sind keine Verwaltungsakte. Bei der Grundsteuer ist der Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid binnen eines Monats der Weg, nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs aber nur mit belegten Fehlern; bei Erbschaft und Schenkung ein Gutachten über den niedrigeren Wert.

Wie finde ich den Bodenrichtwert meines Grundstücks in Essen?

Geben Sie oben Ihre Adresse ein: GrundbuchPlus zeigt Ihr Flurstück mit amtlicher Fläche und dem Bodenrichtwert Ihrer Zone. Die amtliche Auskunft gibt es kostenfrei im Portal BORIS-NRW.

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Entspricht der Bodenrichtwert dem Wert meines Grundstücks?

Nur zum Teil: Er gilt für ein gedachtes Durchschnittsgrundstück ohne Gebäude. Abweichungen bei Fläche und Ausnutzung sowie das Haus selbst bestimmen den tatsächlichen Wert mit.

Wer legt die Bodenrichtwerte in Essen fest?

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen ermittelt sie nach § 196 Baugesetzbuch jährlich zum Stichtag 1. Januar. Veröffentlicht werden sie in BORIS-NRW.

Hinweis: Bodenrichtwerte sind keine Verkehrswerte und ersetzen kein Wertgutachten. Verbindlich ist allein die Auskunft des Gutachterausschusses. Datenstand 26.10.2026.