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Bodenrichtwerte Düsseldorf 2026
1.050 €/m² kostet Bauland für Ein- und Zweifamilienhäuser in Düsseldorf im Mittel, Stand 1. Januar 2026. Je nach Lage sind es 600 bis 3.650 €/m², am meisten in Niederkassel (2.850 €/m²). Seit 2016 sind die Bodenrichtwerte in Düsseldorf um 75 % gestiegen; der Höchststand lag 2022 bei 1.150 €/m², seither −8,7 %.
Was der Bodenrichtwert nicht zeigt:
- Durchschnitt der Zone: Ihr Grundstück weicht ab
- Ohne Gebäude: Haus, Baujahr und Zustand fehlen
- Stichtag 01.01.2026: Preise ändern sich laufend
Redaktion GrundbuchPlusStichtag 01.01.2026Quelle: BORIS-NRWAktualisiert Karte wird geladen …
Bodenrichtwerte in Düsseldorf nach Stadtteil
Je Stadtteil zeigt die Tabelle Spanne und Median der 96 Zonen für Ein- und Zweifamilienhäuser zum 1. Januar 2026 sowie die Entwicklung des Medians. Bei Mehrfamilienhäusern (mehrgeschossige Bebauung) beträgt der Median 1.525 €/m², beide Werte stehen im Tooltip der Karte. Den größten Sprung seit 2016 machten Einbrungen (+122 %), Unterrath (+113 %), Wittlaer (+92 %). 57 der 96 Zonen liegen bei 1.000 €/m² oder darüber. Jede einzelne Zone zeigt die Karte oben.
| Stadtteil | Zonen | Spanne 2026 | Median | 1.1.2022 Grundsteuer | seit 2021 | seit 2016 | Mehrfamilienhaus |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Niederkassel | 3 | 1.650–3.650 €/m² | 2.850 €/m² | 2.900 €/m² | +14 % | +84 % | 2.900 €/m² |
| Düsseltal | 2 | 1.900–3.000 €/m² | 2.450 €/m² | 2.700 €/m² | +3,2 % | +69 % | 2.200 €/m² |
| Golzheim | 2 | 1.300–2.500 €/m² | 1.900 €/m² | 2.075 €/m² | +5,6 % | +74 % | 2.800 €/m² |
| Oberkassel | 3 | 1.450–3.400 €/m² | 1.650 €/m² | 1.850 €/m² | +3,1 % | +70 % | 3.500 €/m² |
| Wittlaer | 1 | 1.650 €/m² | 1.650 €/m² | 1.800 €/m² | +6,5 % | +92 % | – |
| Benrath | 3 | 950–1.650 €/m² | 1.500 €/m² | 1.650 €/m² | +3,4 % | +70 % | 1.450 €/m² |
| Einbrungen | 1 | 1.400 €/m² | 1.400 €/m² | 1.450 €/m² | +27 % | +122 % | – |
| Bilk | 4 | 830–1.900 €/m² | 1.375 €/m² | 1.525 €/m² | +7,8 % | +76 % | 1.350 €/m² |
| Stockum | 2 | 1.300–1.350 €/m² | 1.325 €/m² | 1.475 €/m² | +3,9 % | +71 % | 1.350 €/m² |
| Ludenberg | 3 | 950–1.650 €/m² | 1.300 €/m² | 1.450 €/m² | +4,0 % | +73 % | 1.350 €/m² |
| Lörick | 3 | 1.050–2.150 €/m² | 1.300 €/m² | 1.450 €/m² | +4,0 % | +78 % | 1.300 €/m² |
| Kaiserswerth | 2 | 1.000–1.300 €/m² | 1.150 €/m² | 1.275 €/m² | +4,5 % | +72 % | 1.350 €/m² |
| Urdenbach | 6 | 910–1.350 €/m² | 1.125 €/m² | 1.250 €/m² | +2,3 % | +69 % | 1.150 €/m² |
| Himmelgeist | 1 | 1.100 €/m² | 1.100 €/m² | 1.200 €/m² | +4,8 % | +75 % | 1.100 €/m² |
| Kalkum | 1 | 1.100 €/m² | 1.100 €/m² | 1.200 €/m² | +4,8 % | +75 % | – |
| Reisholz | 1 | 1.100 €/m² | 1.100 €/m² | 1.250 €/m² | ±0,0 % | +67 % | 800 €/m² |
| Unterbach | 2 | 1.050–1.100 €/m² | 1.075 €/m² | 1.225 €/m² | ±0,0 % | +58 % | 1.100 €/m² |
| Gerresheim | 7 | 860–1.450 €/m² | 1.050 €/m² | 1.150 €/m² | +5,0 % | +75 % | 920 €/m² |
| Hamm | 1 | 1.050 €/m² | 1.050 €/m² | 1.150 €/m² | +5,0 % | +72 % | 1.250 €/m² |
| Itter | 1 | 1.050 €/m² | 1.050 €/m² | 1.150 €/m² | +5,0 % | +75 % | 1.050 €/m² |
| Rath | 4 | 830–1.150 €/m² | 1.050 €/m² | 1.150 €/m² | +5,0 % | +74 % | 880 €/m² |
| Hubbelrath | 4 | 820–1.500 €/m² | 1.025 €/m² | 1.125 €/m² | +4,1 % | +72 % | 800 €/m² |
| Angermund | 1 | 1.000 €/m² | 1.000 €/m² | 1.100 €/m² | ±0,0 % | +47 % | 1.000 €/m² |
| Flehe | 1 | 1.000 €/m² | 1.000 €/m² | 1.100 €/m² | +4,2 % | +70 % | 1.050 €/m² |
| Unterrath | 3 | 720–1.100 €/m² | 1.000 €/m² | 1.050 €/m² | +15 % | +113 % | 880 €/m² |
| Mörsenbroich | 4 | 650–1.350 €/m² | 990 €/m² | 1.105 €/m² | +2,1 % | +69 % | 1.020 €/m² |
| Vennhausen | 3 | 780–950 €/m² | 950 €/m² | 1.050 €/m² | +5,6 % | +73 % | 1.000 €/m² |
| Wersten | 5 | 720–2.050 €/m² | 950 €/m² | 1.050 €/m² | +5,6 % | +70 % | 900 €/m² |
| Heerdt | 3 | 600–1.050 €/m² | 910 €/m² | 1.000 €/m² | +4,6 % | +72 % | 920 €/m² |
| Garath | 2 | 900–910 €/m² | 905 €/m² | 995 €/m² | +4,6 % | +72 % | 690 €/m² |
| Flingern | 1 | 900 €/m² | 900 €/m² | 990 €/m² | +4,7 % | +73 % | 1.875 €/m² |
| Holthausen | 1 | 860 €/m² | 860 €/m² | 940 €/m² | +4,9 % | +72 % | 900 €/m² |
| Lierenfeld | 1 | 840 €/m² | 840 €/m² | 910 €/m² | +6,3 % | +79 % | – |
| Lohausen | 3 | 820–1.550 €/m² | 830 €/m² | 910 €/m² | +5,1 % | +77 % | 820 €/m² |
| Eller | 6 | 770–1.050 €/m² | 825 €/m² | 905 €/m² | +5,1 % | +76 % | 860 €/m² |
| Hassels | 2 | 770–860 €/m² | 815 €/m² | 890 €/m² | +5,2 % | +73 % | 900 €/m² |
| Derendorf | 1 | 700 €/m² | 700 €/m² | 770 €/m² | +4,5 % | +71 % | 1.365 €/m² |
| Hellerhof | 2 | 630–650 €/m² | 640 €/m² | 700 €/m² | +4,9 % | +68 % | 660 €/m² |
Bodenrichtwerte in Düsseldorf im Zeitverlauf
2011 lag der mittlere Bodenrichtwert für Ein- und Zweifamilienhäuser bei 430 €/m², zum 1. Januar 2026 bei 1.050 €/m² (+144 %). Höchststand war 2022 mit 1.150 €/m²; seitdem −8,7 %. Mit dem Jahresregler über der Karte sehen Sie, wie sich jede Zone verändert hat.
| Jahr | Ein-/Zweifamilienhaus | zum Vorjahr | Mehrfamilienhaus |
|---|---|---|---|
| 2026 | 1.050 €/m² | ±0,0 % | 1.525 €/m² |
| 2025 | 1.050 €/m² | ±0,0 % | 1.525 €/m² |
| 2024 | 1.050 €/m² | −8,7 % | 1.525 €/m² |
| 2023 | 1.150 €/m² | ±0,0 % | 1.950 €/m² |
| 2022 | 1.150 €/m² | +15 % | 1.950 €/m² |
| 2021 | 1.000 €/m² | +11 % | 1.700 €/m² |
| 2020 | 900 €/m² | +15 % | 1.400 €/m² |
| 2019 | 780 €/m² | +9,9 % | 1.250 €/m² |
| 2018 | 710 €/m² | +7,6 % | 1.050 €/m² |
| 2017 | 660 €/m² | +10 % | 975 €/m² |
| 2016 | 600 €/m² | +1,7 % | 885 €/m² |
| 2015 | 590 €/m² | +9,3 % | 920 €/m² |
| 2014 | 540 €/m² | +5,9 % | 880 €/m² |
| 2013 | 510 €/m² | +7,4 % | 860 €/m² |
| 2012 | 475 €/m² | +10 % | 820 €/m² |
| 2011 | 430 €/m² | – | 815 €/m² |
Warum der Bodenrichtwert allein nicht reicht
Ein Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt je Quadratmeter für ein typisches, unbebautes Grundstück der Zone. Für Ihr Grundstück ist er nur ein Teil der Antwort: Fläche, Zuschnitt und Ausnutzung weichen vom Richtwertgrundstück ab, und das Gebäude ist im Bodenrichtwert gar nicht enthalten. Bei einem bebauten Grundstück macht das Haus oft den größeren Teil des Werts aus.
Zu Ihrer Adresse zeigt GrundbuchPlus:
- Flurstück und amtliche Flächelaut Kataster, und damit den Bodenwert
- Bodenrichtwert Ihrer Zonemit Stichtag, Nutzungsart und Abweichungen vom Richtwertgrundstück
- Gebäudegeschätzte Wohnfläche, Baujahr und Grundfläche
- Wertschätzungfür Boden und Haus zusammen, nach anerkannten Verfahren
- Lage und RisikenHochwasser, Lärm, Infrastruktur im Umkreis
- Zuständiges Grundbuchamtfür den Grundbuchauszug
Grundsteuer in Düsseldorf: Welcher Bodenrichtwert gilt?
Maßgeblich für die Grundsteuer ist der Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022, nicht der von heute. In Düsseldorf waren das für Ein- und Zweifamilienhäuser im Mittel 1.150 €/m² (aktuell 1.050 €/m²). Weil Nordrhein-Westfalen das Bundesmodell anwendet, fließt der Bodenwert in den Grundsteuerwert ein, den das Finanzamt per Bescheid feststellt.
- 1Bodenrichtwert 1.1.2022in Düsseldorf im Mittel 1.150 €/m² für Ein- und Zweifamilienhäuser
- 2BodenwertFläche × Bodenrichtwert; bei Ein- und Zweifamilienhäusern nach Grundstücksgröße umgerechnet
- 3GrundsteuerwertFinanzamt: Bodenwert plus typisierte Miete und Gebäudealter, mindestens 75 % des Bodenwerts
- 4GrundsteuerGrundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz (Hebesatz der Stadt Düsseldorf)
Stadtteil für Stadtteil finden Sie den Stand vom 1. Januar 2022 in der Tabelle oben, Zone für Zone in der Karte: Den Bodenrichtwert und die Fläche zu Ihrem Flurstück zeigt das amtliche Portal Grundsteuer-Geodaten NRW (grundsteuer-geodaten.nrw.de).
Bescheid zu hoch?
Den Bodenrichtwert selbst kann man nicht anfechten, er ist kein Verwaltungsakt. Der Einspruch richtet sich gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts, innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe. Der Bundesfinanzhof hat am 12. November 2025 entschieden, dass die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse grundsätzlich gelten; Erfolg hat ein Einwand nur mit konkret belegten Fehlern, etwa einer falschen Zone oder Fläche.
Erbschaft und Schenkung: Bodenrichtwert zum Stichtag
Bei Erbschaft und Schenkung zählt der Wert am Todestag bzw. am Tag der Schenkung. Das Finanzamt nimmt den Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss zuletzt vor diesem Datum ermitteln musste. In Düsseldorf gibt es jedes Jahr neue Werte zum 1. Januar; es gilt also der Stand vom Jahresanfang des Erbfalls oder der Schenkung. Für Düsseldorf finden Sie die Werte ab 2011 in der Jahrestabelle.
Für ein unbebautes Grundstück ist der Wert Fläche mal Bodenrichtwert. Bei einem Haus kommt das Gebäude hinzu; das Finanzamt rechnet dann mit dem Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Liegt der tatsächliche Wert niedriger, lässt er sich mit einem Gutachten nachweisen (§ 198 Bewertungsgesetz). Ob Steuer anfällt, entscheiden die Freibeträge, etwa 400.000 € je Kind.
Wert des geerbten Hauses prüfen
Abschreibung und Erbbauzins
Kaufpreisaufteilung für die Abschreibung (AfA)
Abschreiben lässt sich bei einer vermieteten Immobilie nur das Gebäude. Den Bodenanteil am Kaufpreis bestimmt das Finanzamt häufig mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, die den Bodenrichtwert des Kaufjahres ansetzt; bei einer Wohnung zählt der Miteigentumsanteil. Steht eine Aufteilung im Kaufvertrag, gilt sie, solange sie die realen Werte nicht grundsätzlich verfehlt (Bundesfinanzhof, IX R 26/19).
Erbbaurecht: Erbbauzins vom Bodenwert
Wer auf fremdem Boden baut, zahlt dem Eigentümer einen Erbbauzins. Er wird meist als Prozentsatz des Bodenwerts pro Jahr vereinbart; übliche Sätze nennt der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses. Mehr dazu im Lexikon unter Erbbaurecht.
Vom Bodenrichtwert zum Bodenwert: die Rechnung
Der Bodenwert ist Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert der Zone. Weicht Ihr Grundstück vom Richtwertgrundstück ab, etwa bei der Geschossflächenzahl, der Tiefe oder der Erschließung, passen Gutachter den Wert mit Umrechnungskoeffizienten an. Mehr dazu im Lexikon unter Bodenrichtwert und Verkehrswert.
Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Düsseldorf?
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf ermittelt die Bodenrichtwerte nach § 196 Baugesetzbuch aus den tatsächlich gezahlten Kaufpreisen, jährlich zum Stichtag 1. Januar. Die Daten auf dieser Seite stammen aus BORIS-NRW (Lizenz DL-DE/Zero 2.0).
Zur Methode: Die Karte färbt jede Richtwertzone ein, von Wohnbauland über Gewerbe bis zu Landwirtschaft, Forst und Außenbereich, alles auf einer Skala. Überlagern sich Zonen für Ein- und Zweifamilienhäuser und für Mehrfamilienhäuser, bestimmt der Wert für Ein- und Zweifamilienhäuser die Farbe, der Tooltip zeigt beide. Die Umrisse sind auf rund 3 m geglättet, große Acker-, Wald- und Gewerbeflächen auf rund 8 m. Weil Zonen neu zugeschnitten werden, nimmt der Jahresregler den Wert, der im jeweiligen Jahr an einem Punkt in der heutigen Zone galt. Wo frühe Jahrgänge für Gewerbe, Acker, Wald oder sonstige Flächen keinen Wert enthalten, bleibt die Fläche grau. Alle Mittelwerte sind Mediane der Zonen. Stadtgrenze: © GeoBasis-DE / BKG (VG250), dl-de/by-2-0.
Fragen und Antworten zu Bodenrichtwerten in Düsseldorf
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Düsseldorf 2026?
Im Mittel 1.050 €/m² für Bauland mit Ein- und Zweifamilienhäusern, Stand 1. Januar 2026 (Median von 96 Richtwertzonen). Je nach Lage reicht er von 600 bis 3.650 €/m². Für Mehrfamilienhäuser liegt er bei 1.525 €/m².
Wo ist der Bodenrichtwert in Düsseldorf am höchsten?
Ganz oben stehen Niederkassel (2.850 €/m²), Düsseltal (2.450 €/m²), Golzheim (1.900 €/m²) (Median der Richtwertzonen).
Wo ist Bauland in Düsseldorf am günstigsten?
Unten in der Rangfolge stehen Hellerhof (640 €/m²), Derendorf (700 €/m²), Hassels (815 €/m²).
Steigen oder fallen die Bodenrichtwerte in Düsseldorf?
Der Median lag 2016 bei 600 €/m² und heute bei 1.050 €/m², das sind +75 %. Den Höchststand erreichten sie 2022 mit 1.150 €/m²; seitdem sind sie um 8,7 % gesunken.
Wo sind die Bodenrichtwerte in Düsseldorf seit 2016 am meisten gestiegen?
Seit 2016 stieg der Median am stärksten in Einbrungen (+122 %), Unterrath (+113 %), Wittlaer (+92 %). Für die ganze Stadt waren es +75 %.
Welchen Bodenrichtwert nimmt das Finanzamt in Düsseldorf für die Grundsteuer?
Der zum 1. Januar 2022, nicht der aktuelle. Für Ein- und Zweifamilienhäuser lag er in Düsseldorf im Mittel bei 1.150 €/m² (heute 1.050 €/m²). Er ist ein Baustein des Grundsteuerwerts; die Grundsteuer ergibt sich daraus mit Steuermesszahl und Hebesatz.
Mehr zur GrundsteuerWelcher Bodenrichtwert gilt bei einer Erbschaft oder Schenkung?
Es zählt der letzte Bodenrichtwert vor dem Todestag oder dem Tag der Schenkung. Wer einen niedrigeren Verkehrswert belegen kann, legt ein Gutachten vor (§ 198 Bewertungsgesetz).
Mehr zu Erbschaft und SchenkungWo finde ich alte Bodenrichtwerte für Düsseldorf?
Ja, ab 2011: in der Jahrestabelle weiter oben und mit dem Jahresregler der Karte, Zone für Zone. Die amtlichen Jahrgänge stehen in BORIS-NRW.
Was kann ich gegen einen zu hohen Bodenrichtwert tun?
Der Bodenrichtwert selbst ist kein Verwaltungsakt und lässt sich nicht anfechten. Bei der Grundsteuer richtet sich der Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid, innerhalb eines Monats; Erfolg hat er nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nur mit konkret belegten Fehlern. Bei Erbschaft und Schenkung hilft ein Gutachten über den niedrigeren Wert.
Wie finde ich den Bodenrichtwert meines Grundstücks in Düsseldorf?
Adresse oben eingeben, dann öffnet sich Ihr Flurstück mit amtlicher Fläche und Bodenrichtwert. Alternativ steht der Wert kostenfrei in BORIS-NRW.
Zur Adress-SucheEntspricht der Bodenrichtwert dem Wert meines Grundstücks?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert je Quadratmeter für ein typisches, unbebautes Grundstück der Zone. Größe, Zuschnitt und Ausnutzung Ihres Grundstücks verschieben den Wert, und das Gebäude ist darin nicht enthalten.
Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Düsseldorf und wann?
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf ermittelt sie nach § 196 Baugesetzbuch jährlich zum Stichtag 1. Januar. Veröffentlicht werden sie in BORIS-NRW.
Hinweis: Bodenrichtwerte sind keine Verkehrswerte und ersetzen kein Wertgutachten. Verbindlich ist allein die Auskunft des Gutachterausschusses. Datenstand 26.10.2026.