Bodenrichtwerte Bielefeld 2026

Stadtteile im Vergleich: Bodenrichtwerte in Bielefeld

Die Tabelle fasst die 239 Richtwertzonen für Ein- und Zweifamilienhäuser je Stadtteil zusammen: Spanne und Median zum 1. Januar 2026, dazu die Veränderung des Medians. Bei Mehrfamilienhäusern (mehrgeschossige Bebauung) beträgt der Median 570 €/m², beide Werte stehen im Tooltip der Karte. Den größten Sprung seit 2016 machten Gellershagen (+88 %), Theesen (+85 %), Grossdornberg (+85 %). Die Karte im Kopf der Seite zeigt alle Zonen einzeln.

Bodenrichtwerte in Bielefeld im Zeitverlauf

2011 lag der mittlere Bodenrichtwert für Ein- und Zweifamilienhäuser bei 200 €/m², zum 1. Januar 2026 bei 380 €/m² (+90 %). 2026 ist zugleich der Höchststand der Reihe. Mit dem Jahresregler über der Karte sehen Sie, wie sich jede Zone verändert hat.

Ein- und ZweifamilienhäuserMehrfamilienhäuser

Warum der Bodenrichtwert allein nicht reicht

Der Bodenrichtwert beschreibt ein gedachtes, typisches Grundstück der Zone ohne Bebauung. Er ist deshalb nur ein Teil der Antwort auf die Frage, was Ihr Grundstück wert ist: Ihre Fläche, der Zuschnitt und die zulässige Bebauung weichen ab, und das Haus mit Baujahr und Zustand kommt noch hinzu.

Bodenrichtwert und Grundsteuer in Bielefeld

Für die Grundsteuer zählt nicht der aktuelle Bodenrichtwert, sondern der zum 1. Januar 2022. Für Ein- und Zweifamilienhäuser lag er in Bielefeld im Mittel bei 340 €/m², zum 1. Januar 2026 bei 380 €/m². Nordrhein-Westfalen rechnet nach dem Bundesmodell: Der Bodenwert ist ein Baustein des Grundsteuerwerts, den das Finanzamt feststellt.

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   Bodenrichtwert 1.1.2022in Bielefeld im Mittel 340 €/m² für Ein- und Zweifamilienhäuser
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   BodenwertFläche × Bodenrichtwert; bei Ein- und Zweifamilienhäusern nach Grundstücksgröße umgerechnet
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   GrundsteuerwertFinanzamt: Bodenwert plus typisierte Miete und Gebäudealter, mindestens 75 % des Bodenwerts
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   GrundsteuerGrundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz (Hebesatz der Stadt Bielefeld)

Stadtteil für Stadtteil finden Sie den Stand vom 1. Januar 2022 in der Tabelle oben, Zone für Zone in der Karte: Karte auf 1.1.2022 stellen Den Bodenrichtwert und die Fläche zu Ihrem Flurstück zeigt das amtliche Portal Grundsteuer-Geodaten NRW (grundsteuer-geodaten.nrw.de).

Was tun, wenn der Bescheid nicht stimmt?

Den Bodenrichtwert selbst kann man nicht anfechten, er ist kein Verwaltungsakt. Der Einspruch richtet sich gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts, innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe. Der Bundesfinanzhof hat am 12. November 2025 entschieden, dass die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse grundsätzlich gelten; Erfolg hat ein Einwand nur mit konkret belegten Fehlern, etwa einer falschen Zone oder Fläche.

Erbschaft und Schenkung: Bodenrichtwert zum Stichtag

Bei Erbschaft und Schenkung zählt der Wert am Todestag bzw. am Tag der Schenkung. Das Finanzamt nimmt den Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss zuletzt vor diesem Datum ermitteln musste. In Bielefeld gibt es jedes Jahr neue Werte zum 1. Januar; es gilt also der Stand vom Jahresanfang des Erbfalls oder der Schenkung. Für Bielefeld finden Sie die Werte ab 2011 in der Jahrestabelle.

Für ein unbebautes Grundstück ist der Wert Fläche mal Bodenrichtwert. Bei einem Haus kommt das Gebäude hinzu; das Finanzamt rechnet dann mit dem Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Liegt der tatsächliche Wert niedriger, lässt er sich mit einem Gutachten nachweisen (§ 198 Bewertungsgesetz). Ob Steuer anfällt, entscheiden die Freibeträge, etwa 400.000 € je Kind.

Geerbtes Haus bewerten

Bodenrichtwert für Vermieter und beim Erbbaurecht

Kaufpreisaufteilung für die Abschreibung (AfA)

Abschreiben lässt sich bei einer vermieteten Immobilie nur das Gebäude. Den Bodenanteil am Kaufpreis bestimmt das Finanzamt häufig mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, die den Bodenrichtwert des Kaufjahres ansetzt; bei einer Wohnung zählt der Miteigentumsanteil. Steht eine Aufteilung im Kaufvertrag, gilt sie, solange sie die realen Werte nicht grundsätzlich verfehlt (Bundesfinanzhof, IX R 26/19).

Erbbauzins berechnen

Wer auf fremdem Boden baut, zahlt dem Eigentümer einen Erbbauzins. Er wird meist als Prozentsatz des Bodenwerts pro Jahr vereinbart; übliche Sätze nennt der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses. Mehr dazu im Lexikon unter Erbbaurecht.

Bodenwert: 500 m² × 380 €/m²190.000 €

× Erbbauzinssatz (Beispiel)3 %

Erbbauzins pro Jahr≈ 5.700 €

Bodenwert in Bielefeld selbst ausrechnen

Der Bodenwert ist Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert der Zone. Weicht Ihr Grundstück vom Richtwertgrundstück ab, etwa bei der Geschossflächenzahl, der Tiefe oder der Erschließung, passen Gutachter den Wert mit Umrechnungskoeffizienten an. Mehr dazu im Lexikon unter Bodenrichtwert und Verkehrswert.

Grundstücksfläche500 m²

× Bodenrichtwert (Median)380 €/m²

Bodenwert≈ 190.000 €

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Bielefeld?

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld ermittelt die Bodenrichtwerte nach § 196 Baugesetzbuch aus den tatsächlich gezahlten Kaufpreisen, jährlich zum Stichtag 1. Januar. Quelle der Werte ist BORIS-NRW (Lizenz DL-DE/Zero 2.0).

So ist die Karte aufgebaut: Sie zeigt alle Richtwertzonen der Stadt, also Wohnbauland, Gewerbe, sonstige Flächen, Außenbereich, Landwirtschaft und Forst, auf einer gemeinsamen Farbskala. Wo eine Zone für Ein- und Zweifamilienhäuser und eine für Mehrfamilienhäuser übereinanderliegen, gibt der Wert für Ein- und Zweifamilienhäuser die Farbe; der Tooltip nennt alle Werte an der Stelle. Flächen sind auf etwa 3 m vereinfacht (Acker, Wald und Gewerbe auf etwa 8 m). Für frühere Jahre zeigt sie den Wert, der damals an einem Punkt innerhalb der heutigen Zone galt, denn Zonen werden über die Jahre neu zugeschnitten. Für Gewerbe, Acker, Wald und sonstige Flächen fehlen in frühen Jahrgängen teils veröffentlichte Werte; diese Flächen bleiben dann grau. Mittelwerte sind Mediane über die Zonen, ohne Gewichtung nach Fläche. Gemeindegrenze: © GeoBasis-DE / BKG (VG250), dl-de/by-2-0.

Fragen und Antworten zu Bodenrichtwerten in Bielefeld

Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Bielefeld 2026?

380 €/m² im Median der 239 Zonen für Ein- und Zweifamilienhäuser, gültig ab 1. Januar 2026; die günstigste Zone liegt bei 210 €/m², die teuerste bei 760 €/m². Bei mehrgeschossiger Bebauung beträgt der Median 570 €/m².

Welcher Stadtteil in Bielefeld hat den höchsten Bodenrichtwert?

Die Spitze bilden Gadderbaum (560 €/m²), Hoberge-Uerentrup (540 €/m²), Bielefeld-Mitte (500 €/m²), gemessen am Median der Zonen je Stadtteil.

Wo ist Bauland in Bielefeld am günstigsten?

Am günstigsten ist Bauland in Lämershagen-Gräfinghagen (238 €/m²), Windflöte (242 €/m²), Brönninghausen (245 €/m²).

Wie haben sich die Bodenrichtwerte in Bielefeld entwickelt?

Seit 2016 sind die Bodenrichtwerte in Bielefeld im Mittel um 69 % gestiegen, von 225 auf 380 €/m².

Wo sind die Bodenrichtwerte in Bielefeld seit 2016 am meisten gestiegen?

Vorn liegen Gellershagen (+88 %), Theesen (+85 %), Grossdornberg (+85 %) – deutlich mehr als der Durchschnitt der Stadt mit +69 % seit 2016.

Welcher Bodenrichtwert gilt in Bielefeld für die Grundsteuer?

Der zum 1. Januar 2022, nicht der aktuelle. Für Ein- und Zweifamilienhäuser lag er in Bielefeld im Mittel bei 340 €/m² (heute 380 €/m²). Er ist ein Baustein des Grundsteuerwerts; die Grundsteuer ergibt sich daraus mit Steuermesszahl und Hebesatz.

Mehr zur Grundsteuer

Welcher Bodenrichtwert gilt bei einer Erbschaft oder Schenkung?

Der Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss zuletzt vor dem Todestag bzw. dem Tag der Schenkung ermitteln musste. Ist der tatsächliche Wert niedriger, lässt er sich mit einem Gutachten nachweisen (§ 198 Bewertungsgesetz).

Mehr zu Erbschaft und Schenkung

Wo finde ich alte Bodenrichtwerte für Bielefeld?

Die Werte seit 2011 zeigen Jahrestabelle und Karte auf dieser Seite; amtlich bietet BORIS-NRW die früheren Jahrgänge an.

Was tun bei einem zu hohen Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert selbst ist kein Verwaltungsakt und lässt sich nicht anfechten. Bei der Grundsteuer richtet sich der Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid, innerhalb eines Monats; Erfolg hat er nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nur mit konkret belegten Fehlern. Bei Erbschaft und Schenkung hilft ein Gutachten über den niedrigeren Wert.

Wie finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?

Adresse oben eingeben, dann öffnet sich Ihr Flurstück mit amtlicher Fläche und Bodenrichtwert. Alternativ steht der Wert kostenfrei in BORIS-NRW.

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Ist der Bodenrichtwert der Wert meines Grundstücks?

Nein. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert je Quadratmeter für ein typisches, unbebautes Grundstück der Zone. Größe, Zuschnitt und Ausnutzung Ihres Grundstücks verschieben den Wert, und das Gebäude ist darin nicht enthalten.

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Bielefeld und wann?

Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Bielefeld. Er wertet die Kaufpreise aus und legt die Werte nach § 196 Baugesetzbuch zum 1. Januar fest; veröffentlicht werden sie in BORIS-NRW.

Hinweis: Bodenrichtwerte sind keine Verkehrswerte und ersetzen kein Wertgutachten. Verbindlich ist allein die Auskunft des Gutachterausschusses. Datenstand 26.10.2026.