Bodenrichtwerte Gelsenkirchen 2026

Was kostet Bauland in den Stadtteilen von Gelsenkirchen?

Die Tabelle fasst die 198 Richtwertzonen für Ein- und Zweifamilienhäuser je Stadtteil zusammen: Spanne und Median zum 1. Januar 2026, dazu die Veränderung des Medians. Für Grundstücke mit mehrgeschossiger Bebauung (Mehrfamilienhäuser) liegt der Median bei 215 €/m²; in der Karte zeigt der Tooltip beide Werte. Am stärksten gestiegen ist der Median seit 2016 in Resse (+67 %), gefolgt von Scholven und Hassel. Die Karte im Kopf der Seite zeigt alle Zonen einzeln.

Bodenrichtwerte in Gelsenkirchen im Zeitverlauf

Von 160 €/m² im Jahr 2011 auf 225 €/m² zum 1. Januar 2026: Das ist beim Median ein Unterschied von +41 %. 2026 ist zugleich der Höchststand der Reihe. Jede einzelne Zone können Sie mit dem Jahresregler über der Karte zurückverfolgen.

Ein- und ZweifamilienhäuserMehrfamilienhäuser

Der Bodenrichtwert ist nicht der Wert Ihres Grundstücks

Ein Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt je Quadratmeter für ein typisches, unbebautes Grundstück der Zone. Für Ihr Grundstück ist er nur ein Teil der Antwort: Fläche, Zuschnitt und Ausnutzung weichen vom Richtwertgrundstück ab, und das Gebäude ist im Bodenrichtwert gar nicht enthalten. Bei einem bebauten Grundstück macht das Haus oft den größeren Teil des Werts aus.

Bodenrichtwert und Grundsteuer in Gelsenkirchen

Maßgeblich für die Grundsteuer ist der Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022, nicht der von heute. In Gelsenkirchen waren das für Ein- und Zweifamilienhäuser im Mittel 220 €/m² (aktuell 225 €/m²). Weil Nordrhein-Westfalen das Bundesmodell anwendet, fließt der Bodenwert in den Grundsteuerwert ein, den das Finanzamt per Bescheid feststellt.

1. 1
   Bodenrichtwert 1.1.2022in Gelsenkirchen im Mittel 220 €/m² für Ein- und Zweifamilienhäuser
2. 2
   BodenwertFläche × Bodenrichtwert; bei Ein- und Zweifamilienhäusern nach Grundstücksgröße umgerechnet
3. 3
   GrundsteuerwertFinanzamt: Bodenwert plus typisierte Miete und Gebäudealter, mindestens 75 % des Bodenwerts
4. 4
   GrundsteuerGrundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz (Hebesatz der Stadt Gelsenkirchen)

Stadtteil für Stadtteil finden Sie den Stand vom 1. Januar 2022 in der Tabelle oben, Zone für Zone in der Karte: Karte auf 1.1.2022 stellen Den Bodenrichtwert und die Fläche zu Ihrem Flurstück zeigt das amtliche Portal Grundsteuer-Geodaten NRW (grundsteuer-geodaten.nrw.de).

Was tun, wenn der Bescheid nicht stimmt?

Gegen den Bodenrichtwert gibt es kein Rechtsmittel, er ist kein Verwaltungsakt. Prüfen lässt sich der Grundsteuerwertbescheid: Einspruch ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe möglich. Nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 12. November 2025 gelten die Werte der Gutachterausschüsse grundsätzlich; wer widerspricht, muss konkrete Fehler belegen, zum Beispiel eine falsche Fläche oder Zone.

Geerbt oder geschenkt: welcher Bodenrichtwert gilt?

Bei Erbschaft und Schenkung zählt der Wert am Todestag bzw. am Tag der Schenkung. Das Finanzamt nimmt den Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss zuletzt vor diesem Datum ermitteln musste. In Gelsenkirchen gibt es jedes Jahr neue Werte zum 1. Januar; es gilt also der Stand vom Jahresanfang des Erbfalls oder der Schenkung. Für Gelsenkirchen finden Sie die Werte ab 2011 in der Jahrestabelle.

Unbebaute Grundstücke bewertet das Finanzamt mit Fläche mal Bodenrichtwert, bebaute zusätzlich mit dem Gebäude im Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Ein niedrigerer tatsächlicher Wert lässt sich per Gutachten belegen (§ 198 Bewertungsgesetz). Steuer fällt erst über den Freibeträgen an, für Kinder zum Beispiel 400.000 €.

Geerbtes Haus bewerten

Abschreibung und Erbbauzins

Kaufpreisaufteilung für die Abschreibung (AfA)

Wer vermietet, schreibt nur das Gebäude ab, nicht den Boden. Wie viel vom Kaufpreis auf den Boden entfällt, ermittelt das Finanzamt oft mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums; den Bodenwert setzt sie mit dem Bodenrichtwert im Kaufjahr an, bei einer Eigentumswohnung anteilig. Eine Aufteilung im Kaufvertrag erkennt das Finanzamt an, solange sie die realen Werte nicht grundsätzlich verfehlt (Bundesfinanzhof, IX R 26/19).

Erbbaurecht: Erbbauzins vom Bodenwert

Beim Erbbaurecht zahlt der Hausbesitzer dem Grundstückseigentümer einen Erbbauzins, meist einen festen Prozentsatz des Bodenwerts im Jahr. Welcher Satz üblich ist, steht im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses. Mehr dazu im Lexikon unter Erbbaurecht.

Bodenwert: 500 m² × 225 €/m²112.500 €

× Erbbauzinssatz (Beispiel)3 %

Erbbauzins pro Jahr≈ 3.375 €

So berechnen Sie den Bodenwert in Gelsenkirchen

Der Bodenwert ist Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert der Zone. Weicht Ihr Grundstück vom Richtwertgrundstück ab, etwa bei der Geschossflächenzahl, der Tiefe oder der Erschließung, passen Gutachter den Wert mit Umrechnungskoeffizienten an. Mehr dazu im Lexikon unter Bodenrichtwert und Verkehrswert.

Grundstücksfläche500 m²

× Bodenrichtwert (Median)225 €/m²

Bodenwert≈ 112.500 €

Woher stammen die Bodenrichtwerte für Gelsenkirchen?

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Gelsenkirchen ermittelt die Bodenrichtwerte nach § 196 Baugesetzbuch aus den tatsächlich gezahlten Kaufpreisen, jährlich zum Stichtag 1. Januar. Die Daten auf dieser Seite stammen aus BORIS-NRW (Lizenz DL-DE/Zero 2.0).

So ist die Karte aufgebaut: Sie zeigt alle Richtwertzonen der Stadt, also Wohnbauland, Gewerbe, sonstige Flächen, Außenbereich, Landwirtschaft und Forst, auf einer gemeinsamen Farbskala. Wo eine Zone für Ein- und Zweifamilienhäuser und eine für Mehrfamilienhäuser übereinanderliegen, gibt der Wert für Ein- und Zweifamilienhäuser die Farbe; der Tooltip nennt alle Werte an der Stelle. Flächen sind auf etwa 3 m vereinfacht (Acker, Wald und Gewerbe auf etwa 8 m). Für frühere Jahre zeigt sie den Wert, der damals an einem Punkt innerhalb der heutigen Zone galt, denn Zonen werden über die Jahre neu zugeschnitten. Für Gewerbe, Acker, Wald und sonstige Flächen fehlen in frühen Jahrgängen teils veröffentlichte Werte; diese Flächen bleiben dann grau. Mittelwerte sind Mediane über die Zonen, ohne Gewichtung nach Fläche. Gemeindegrenze: © GeoBasis-DE / BKG (VG250), dl-de/by-2-0.

Bodenrichtwert Gelsenkirchen: häufige Fragen

Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Gelsenkirchen 2026?

225 €/m² im Median der 198 Zonen für Ein- und Zweifamilienhäuser, gültig ab 1. Januar 2026; die günstigste Zone liegt bei 130 €/m², die teuerste bei 410 €/m². Für Mehrfamilienhäuser liegt er bei 215 €/m².

Welcher Stadtteil in Gelsenkirchen hat den höchsten Bodenrichtwert?

Die Spitze bilden Altstadt (320 €/m²), Buer (300 €/m²), Resse (300 €/m²), gemessen am Median der Zonen je Stadtteil.

Welche Stadtteile in Gelsenkirchen haben die niedrigsten Bodenrichtwerte?

Die niedrigsten Bodenrichtwerte haben Schalke-Nord (185 €/m²), Heßler (190 €/m²), Scholven (210 €/m²).

Wie haben sich die Bodenrichtwerte in Gelsenkirchen entwickelt?

Der Median lag 2016 bei 165 €/m² und heute bei 225 €/m², das sind +36 %.

Wo sind die Bodenrichtwerte in Gelsenkirchen seit 2016 am meisten gestiegen?

Seit 2016 stieg der Median am stärksten in Resse (+67 %), Scholven (+50 %), Hassel (+42 %). Für die ganze Stadt waren es +36 %.

Welcher Bodenrichtwert gilt in Gelsenkirchen für die Grundsteuer?

Der zum 1. Januar 2022, nicht der aktuelle. Für Ein- und Zweifamilienhäuser lag er in Gelsenkirchen im Mittel bei 220 €/m² (heute 225 €/m²). Er ist ein Baustein des Grundsteuerwerts; die Grundsteuer ergibt sich daraus mit Steuermesszahl und Hebesatz.

Mehr zur Grundsteuer

Welcher Stichtag zählt bei Erbschaft oder Schenkung?

Es zählt der letzte Bodenrichtwert vor dem Todestag oder dem Tag der Schenkung. Wer einen niedrigeren Verkehrswert belegen kann, legt ein Gutachten vor (§ 198 Bewertungsgesetz).

Mehr zu Erbschaft und Schenkung

Wo finde ich alte Bodenrichtwerte für Gelsenkirchen?

Ja, ab 2011: in der Jahrestabelle weiter oben und mit dem Jahresregler der Karte, Zone für Zone. Die amtlichen Jahrgänge stehen in BORIS-NRW.

Was tun bei einem zu hohen Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert selbst ist kein Verwaltungsakt und lässt sich nicht anfechten. Bei der Grundsteuer richtet sich der Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid, innerhalb eines Monats; Erfolg hat er nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nur mit konkret belegten Fehlern. Bei Erbschaft und Schenkung hilft ein Gutachten über den niedrigeren Wert.

Wie finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?

Geben Sie oben Ihre Adresse ein: GrundbuchPlus zeigt Ihr Flurstück mit amtlicher Fläche und dem Bodenrichtwert Ihrer Zone. Die amtliche Auskunft gibt es kostenfrei im Portal BORIS-NRW.

Zur Adress-Suche

Entspricht der Bodenrichtwert dem Wert meines Grundstücks?

Nur zum Teil: Er gilt für ein gedachtes Durchschnittsgrundstück ohne Gebäude. Abweichungen bei Fläche und Ausnutzung sowie das Haus selbst bestimmen den tatsächlichen Wert mit.

Wer legt die Bodenrichtwerte in Gelsenkirchen fest?

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Gelsenkirchen ermittelt sie nach § 196 Baugesetzbuch jährlich zum Stichtag 1. Januar. Veröffentlicht werden sie in BORIS-NRW.

Hinweis: Bodenrichtwerte sind keine Verkehrswerte und ersetzen kein Wertgutachten. Verbindlich ist allein die Auskunft des Gutachterausschusses. Datenstand 26.10.2026.