Bodenrichtwerte Dortmund 2026

Bodenrichtwerte in Dortmund nach Stadtteil

Je Stadtteil zeigt die Tabelle Spanne und Median der 302 Zonen für Ein- und Zweifamilienhäuser zum 1. Januar 2026 sowie die Entwicklung des Medians. Für Grundstücke mit mehrgeschossiger Bebauung (Mehrfamilienhäuser) liegt der Median bei 480 €/m²; in der Karte zeigt der Tooltip beide Werte. Den größten Sprung seit 2016 machten Ostenbergstraße (+114 %), Gartenstadt-Nord (+113 %), Renninghausen (+113 %). In der Karte oben sehen Sie jede Zone einzeln.

Entwicklung der Bodenrichtwerte in Dortmund seit 2011

Von 225 €/m² im Jahr 2011 auf 430 €/m² zum 1. Januar 2026: Das ist beim Median ein Unterschied von +91 %. Höchststand war 2025 mit 430 €/m²; seitdem ±0,0 %. Jede einzelne Zone können Sie mit dem Jahresregler über der Karte zurückverfolgen.

Ein- und ZweifamilienhäuserMehrfamilienhäuser

Der Bodenrichtwert ist nicht der Wert Ihres Grundstücks

Ein Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt je Quadratmeter für ein typisches, unbebautes Grundstück der Zone. Für Ihr Grundstück ist er nur ein Teil der Antwort: Fläche, Zuschnitt und Ausnutzung weichen vom Richtwertgrundstück ab, und das Gebäude ist im Bodenrichtwert gar nicht enthalten. Bei einem bebauten Grundstück macht das Haus oft den größeren Teil des Werts aus.

Grundsteuer in Dortmund: Welcher Bodenrichtwert gilt?

Für die Grundsteuer zählt nicht der aktuelle Bodenrichtwert, sondern der zum 1. Januar 2022. Für Ein- und Zweifamilienhäuser lag er in Dortmund im Mittel bei 360 €/m², zum 1. Januar 2026 bei 430 €/m². Nordrhein-Westfalen rechnet nach dem Bundesmodell: Der Bodenwert ist ein Baustein des Grundsteuerwerts, den das Finanzamt feststellt.

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   Bodenrichtwert 1.1.2022in Dortmund im Mittel 360 €/m² für Ein- und Zweifamilienhäuser
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   BodenwertFläche × Bodenrichtwert; bei Ein- und Zweifamilienhäusern nach Grundstücksgröße umgerechnet
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   GrundsteuerwertFinanzamt: Bodenwert plus typisierte Miete und Gebäudealter, mindestens 75 % des Bodenwerts
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   GrundsteuerGrundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz (Hebesatz der Stadt Dortmund)

Stadtteil für Stadtteil finden Sie den Stand vom 1. Januar 2022 in der Tabelle oben, Zone für Zone in der Karte: Karte auf 1.1.2022 stellen Den Bodenrichtwert und die Fläche zu Ihrem Flurstück zeigt das amtliche Portal Grundsteuer-Geodaten NRW (grundsteuer-geodaten.nrw.de).

Bescheid zu hoch?

Gegen den Bodenrichtwert gibt es kein Rechtsmittel, er ist kein Verwaltungsakt. Prüfen lässt sich der Grundsteuerwertbescheid: Einspruch ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe möglich. Nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 12. November 2025 gelten die Werte der Gutachterausschüsse grundsätzlich; wer widerspricht, muss konkrete Fehler belegen, zum Beispiel eine falsche Fläche oder Zone.

Geerbt oder geschenkt: welcher Bodenrichtwert gilt?

Erbt oder verschenkt jemand ein Grundstück, bewertet das Finanzamt es zum Todestag bzw. zum Tag der Schenkung. Angesetzt wird der Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss zuletzt vor diesem Tag ermitteln musste. In Dortmund gibt es jedes Jahr neue Werte zum 1. Januar; es gilt also der Stand vom Jahresanfang des Erbfalls oder der Schenkung. Die Jahrestabelle oben reicht bis 2011 zurück.

Für ein unbebautes Grundstück ist der Wert Fläche mal Bodenrichtwert. Bei einem Haus kommt das Gebäude hinzu; das Finanzamt rechnet dann mit dem Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Liegt der tatsächliche Wert niedriger, lässt er sich mit einem Gutachten nachweisen (§ 198 Bewertungsgesetz). Ob Steuer anfällt, entscheiden die Freibeträge, etwa 400.000 € je Kind.

Wert des geerbten Hauses prüfen

Abschreibung und Erbbauzins

Kaufpreisaufteilung für die Abschreibung (AfA)

Abschreiben lässt sich bei einer vermieteten Immobilie nur das Gebäude. Den Bodenanteil am Kaufpreis bestimmt das Finanzamt häufig mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, die den Bodenrichtwert des Kaufjahres ansetzt; bei einer Wohnung zählt der Miteigentumsanteil. Steht eine Aufteilung im Kaufvertrag, gilt sie, solange sie die realen Werte nicht grundsätzlich verfehlt (Bundesfinanzhof, IX R 26/19).

Erbbauzins berechnen

Wer auf fremdem Boden baut, zahlt dem Eigentümer einen Erbbauzins. Er wird meist als Prozentsatz des Bodenwerts pro Jahr vereinbart; übliche Sätze nennt der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses. Mehr dazu im Lexikon unter Erbbaurecht.

Bodenwert: 500 m² × 430 €/m²215.000 €

× Erbbauzinssatz (Beispiel)3 %

Erbbauzins pro Jahr≈ 6.450 €

Vom Bodenrichtwert zum Bodenwert: die Rechnung

Der Bodenwert ist Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert der Zone. Weicht Ihr Grundstück vom Richtwertgrundstück ab, etwa bei der Geschossflächenzahl, der Tiefe oder der Erschließung, passen Gutachter den Wert mit Umrechnungskoeffizienten an. Hintergründe stehen im Lexikon: Bodenrichtwert und Verkehrswert.

Grundstücksfläche500 m²

× Bodenrichtwert (Median)430 €/m²

Bodenwert≈ 215.000 €

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Dortmund?

Grundlage sind die tatsächlich gezahlten Kaufpreise: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund wertet sie aus und legt daraus nach § 196 Baugesetzbuch jedes Jahr zum 1. Januar die Bodenrichtwerte fest. Abgerufen haben wir sie aus BORIS-NRW (Lizenz DL-DE/Zero 2.0).

Zur Methode: Die Karte färbt jede Richtwertzone ein, von Wohnbauland über Gewerbe bis zu Landwirtschaft, Forst und Außenbereich, alles auf einer Skala. Überlagern sich Zonen für Ein- und Zweifamilienhäuser und für Mehrfamilienhäuser, bestimmt der Wert für Ein- und Zweifamilienhäuser die Farbe, der Tooltip zeigt beide. Die Umrisse sind auf rund 3 m geglättet, große Acker-, Wald- und Gewerbeflächen auf rund 8 m. Weil Zonen neu zugeschnitten werden, nimmt der Jahresregler den Wert, der im jeweiligen Jahr an einem Punkt in der heutigen Zone galt. Wo frühe Jahrgänge für Gewerbe, Acker, Wald oder sonstige Flächen keinen Wert enthalten, bleibt die Fläche grau. Alle Mittelwerte sind Mediane der Zonen. Stadtgrenze: © GeoBasis-DE / BKG (VG250), dl-de/by-2-0.

Häufige Fragen zum Bodenrichtwert in Dortmund

Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Dortmund 2026?

Im Mittel 430 €/m² für Bauland mit Ein- und Zweifamilienhäusern, Stand 1. Januar 2026 (Median von 302 Richtwertzonen). Je nach Lage reicht er von 300 bis 820 €/m². Bei mehrgeschossiger Bebauung beträgt der Median 480 €/m².

Welcher Stadtteil in Dortmund hat den höchsten Bodenrichtwert?

Die Spitze bilden Gartenstadt-Süd (770 €/m²), Kirchhörde-Ost (720 €/m²), Lücklemberg (700 €/m²), gemessen am Median der Zonen je Stadtteil.

Welche Stadtteile in Dortmund haben die niedrigsten Bodenrichtwerte?

Am günstigsten ist Bauland in Jungferntal (310 €/m²), DEUSEN (310 €/m²), OESTRICH (320 €/m²).

Wie haben sich die Bodenrichtwerte in Dortmund entwickelt?

Der Median lag 2016 bei 240 €/m² und heute bei 430 €/m², das sind +79 %.

Wo sind die Bodenrichtwerte in Dortmund seit 2016 am meisten gestiegen?

Die größten Zuwächse seit 2016 zeigen Ostenbergstraße (+114 %), Gartenstadt-Nord (+113 %), Renninghausen (+113 %); stadtweit beträgt das Plus +79 %.

Welcher Bodenrichtwert gilt in Dortmund für die Grundsteuer?

Der zum 1. Januar 2022, nicht der aktuelle. Für Ein- und Zweifamilienhäuser lag er in Dortmund im Mittel bei 360 €/m² (heute 430 €/m²). Er ist ein Baustein des Grundsteuerwerts; die Grundsteuer ergibt sich daraus mit Steuermesszahl und Hebesatz.

Mehr zur Grundsteuer

Welcher Bodenrichtwert gilt bei einer Erbschaft oder Schenkung?

Es zählt der letzte Bodenrichtwert vor dem Todestag oder dem Tag der Schenkung. Wer einen niedrigeren Verkehrswert belegen kann, legt ein Gutachten vor (§ 198 Bewertungsgesetz).

Mehr zu Erbschaft und Schenkung

Wo finde ich alte Bodenrichtwerte für Dortmund?

Auf dieser Seite: Die Jahrestabelle und der Regler über der Karte reichen bis 2011 zurück. Amtlich sind die früheren Jahrgänge in BORIS-NRW abrufbar.

Was tun bei einem zu hohen Bodenrichtwert?

Direkt nichts: Bodenrichtwerte sind keine Verwaltungsakte. Bei der Grundsteuer ist der Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid binnen eines Monats der Weg, nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs aber nur mit belegten Fehlern; bei Erbschaft und Schenkung ein Gutachten über den niedrigeren Wert.

Wie finde ich den Bodenrichtwert meines Grundstücks in Dortmund?

Am schnellsten über die Adress-Suche oben: Sie landen auf Ihrem Flurstück und sehen Fläche und Bodenrichtwert der Zone. Kostenlos amtlich nachschlagen lässt er sich in BORIS-NRW.

Zur Adress-Suche

Ist der Bodenrichtwert der Wert meines Grundstücks?

Nur zum Teil: Er gilt für ein gedachtes Durchschnittsgrundstück ohne Gebäude. Abweichungen bei Fläche und Ausnutzung sowie das Haus selbst bestimmen den tatsächlichen Wert mit.

Wer legt die Bodenrichtwerte in Dortmund fest?

Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund. Er wertet die Kaufpreise aus und legt die Werte nach § 196 Baugesetzbuch zum 1. Januar fest; veröffentlicht werden sie in BORIS-NRW.

Hinweis: Bodenrichtwerte sind keine Verkehrswerte und ersetzen kein Wertgutachten. Verbindlich ist allein die Auskunft des Gutachterausschusses. Datenstand 26.10.2026.