Bodenrichtwerte Köln 2026

Bodenrichtwerte in Köln nach Stadtteil

Die Tabelle fasst die 214 Richtwertzonen für Ein- und Zweifamilienhäuser je Stadtteil zusammen: Spanne und Median zum 1. Januar 2026, dazu die Veränderung des Medians. Für Grundstücke mit mehrgeschossiger Bebauung (Mehrfamilienhäuser) liegt der Median bei 1.010 €/m²; in der Karte zeigt der Tooltip beide Werte. Am stärksten gestiegen ist der Median seit 2016 in Weiß (+119 %), gefolgt von Marienburg und Rodenkirchen. 83 der 214 Zonen liegen bei 1.000 €/m² oder darüber. Jede einzelne Zone zeigt die Karte oben.

Entwicklung der Bodenrichtwerte in Köln seit 2011

2011 lag der mittlere Bodenrichtwert für Ein- und Zweifamilienhäuser bei 375 €/m², zum 1. Januar 2026 bei 870 €/m² (+132 %). Höchststand war 2023 mit 1.060 €/m²; seitdem −18 %. Mit dem Jahresregler über der Karte sehen Sie, wie sich jede Zone verändert hat.

Ein- und ZweifamilienhäuserMehrfamilienhäuser

Der Bodenrichtwert ist nicht der Wert Ihres Grundstücks

Ein Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt je Quadratmeter für ein typisches, unbebautes Grundstück der Zone. Für Ihr Grundstück ist er nur ein Teil der Antwort: Fläche, Zuschnitt und Ausnutzung weichen vom Richtwertgrundstück ab, und das Gebäude ist im Bodenrichtwert gar nicht enthalten. Bei einem bebauten Grundstück macht das Haus oft den größeren Teil des Werts aus.

Bodenrichtwert und Grundsteuer in Köln

Maßgeblich für die Grundsteuer ist der Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022, nicht der von heute. In Köln waren das für Ein- und Zweifamilienhäuser im Mittel 1.010 €/m² (aktuell 870 €/m²). Weil Nordrhein-Westfalen das Bundesmodell anwendet, fließt der Bodenwert in den Grundsteuerwert ein, den das Finanzamt per Bescheid feststellt. Der Hebesatz der Grundsteuer B in Köln: 475 % (2025), 550 % (2026) (Hebesatzsatzung).

1. 1
   Bodenrichtwert 1.1.2022in Köln im Mittel 1.010 €/m² für Ein- und Zweifamilienhäuser
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   BodenwertFläche × Bodenrichtwert; bei Ein- und Zweifamilienhäusern nach Grundstücksgröße umgerechnet
3. 3
   GrundsteuerwertFinanzamt: Bodenwert plus typisierte Miete und Gebäudealter, mindestens 75 % des Bodenwerts
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   GrundsteuerGrundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz (550 %)

Die Werte zum 1. Januar 2022 je Stadtteil stehen in der Tabelle oben (Spalte „1.1.2022“), jede einzelne Zone zeigt die Karte: Karte auf 1.1.2022 stellen Den Bodenrichtwert und die Fläche zu Ihrem Flurstück zeigt das amtliche Portal Grundsteuer-Geodaten NRW (grundsteuer-geodaten.nrw.de).

Bescheid zu hoch?

Den Bodenrichtwert selbst kann man nicht anfechten, er ist kein Verwaltungsakt. Der Einspruch richtet sich gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts, innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe. Der Bundesfinanzhof hat am 12. November 2025 entschieden, dass die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse grundsätzlich gelten; Erfolg hat ein Einwand nur mit konkret belegten Fehlern, etwa einer falschen Zone oder Fläche.

Geerbt oder geschenkt: welcher Bodenrichtwert gilt?

Bei Erbschaft und Schenkung zählt der Wert am Todestag bzw. am Tag der Schenkung. Das Finanzamt nimmt den Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss zuletzt vor diesem Datum ermitteln musste. In Köln gibt es jedes Jahr neue Werte zum 1. Januar; es gilt also der Stand vom Jahresanfang des Erbfalls oder der Schenkung. Für Köln finden Sie die Werte ab 2011 in der Jahrestabelle.

Für ein unbebautes Grundstück ist der Wert Fläche mal Bodenrichtwert. Bei einem Haus kommt das Gebäude hinzu; das Finanzamt rechnet dann mit dem Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Liegt der tatsächliche Wert niedriger, lässt er sich mit einem Gutachten nachweisen (§ 198 Bewertungsgesetz). Ob Steuer anfällt, entscheiden die Freibeträge, etwa 400.000 € je Kind.

Geerbtes Haus bewerten

Vermietung und Erbbaurecht

Kaufpreisaufteilung für die Abschreibung (AfA)

Abschreiben lässt sich bei einer vermieteten Immobilie nur das Gebäude. Den Bodenanteil am Kaufpreis bestimmt das Finanzamt häufig mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, die den Bodenrichtwert des Kaufjahres ansetzt; bei einer Wohnung zählt der Miteigentumsanteil. Steht eine Aufteilung im Kaufvertrag, gilt sie, solange sie die realen Werte nicht grundsätzlich verfehlt (Bundesfinanzhof, IX R 26/19).

Erbbaurecht: Erbbauzins vom Bodenwert

Beim Erbbaurecht zahlt der Hausbesitzer dem Grundstückseigentümer einen Erbbauzins, meist einen festen Prozentsatz des Bodenwerts im Jahr. Welcher Satz üblich ist, steht im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses. Mehr dazu im Lexikon unter Erbbaurecht.

Bodenwert: 500 m² × 870 €/m²435.000 €

× Erbbauzinssatz (Beispiel)3 %

Erbbauzins pro Jahr≈ 13.050 €

Bodenwert in Köln selbst ausrechnen

Der Bodenwert ist Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert der Zone. Weicht Ihr Grundstück vom Richtwertgrundstück ab, etwa bei der Geschossflächenzahl, der Tiefe oder der Erschließung, passen Gutachter den Wert mit Umrechnungskoeffizienten an. Hintergründe stehen im Lexikon: Bodenrichtwert und Verkehrswert.

Grundstücksfläche500 m²

× Bodenrichtwert (Median)870 €/m²

Bodenwert≈ 435.000 €

Woher stammen die Bodenrichtwerte für Köln?

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln ermittelt die Bodenrichtwerte nach § 196 Baugesetzbuch aus den tatsächlich gezahlten Kaufpreisen, jährlich zum Stichtag 1. Januar. Die Daten auf dieser Seite stammen aus BORIS-NRW (Lizenz DL-DE/Zero 2.0).

Zur Methode: Die Karte färbt jede Richtwertzone ein, von Wohnbauland über Gewerbe bis zu Landwirtschaft, Forst und Außenbereich, alles auf einer Skala. Überlagern sich Zonen für Ein- und Zweifamilienhäuser und für Mehrfamilienhäuser, bestimmt der Wert für Ein- und Zweifamilienhäuser die Farbe, der Tooltip zeigt beide. Die Umrisse sind auf rund 3 m geglättet, große Acker-, Wald- und Gewerbeflächen auf rund 8 m. Weil Zonen neu zugeschnitten werden, nimmt der Jahresregler den Wert, der im jeweiligen Jahr an einem Punkt in der heutigen Zone galt. Wo frühe Jahrgänge für Gewerbe, Acker, Wald oder sonstige Flächen keinen Wert enthalten, bleibt die Fläche grau. Alle Mittelwerte sind Mediane der Zonen. Stadtgrenze: © GeoBasis-DE / BKG (VG250), dl-de/by-2-0.

Häufige Fragen zum Bodenrichtwert in Köln

Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Köln 2026?

870 €/m² im Median der 214 Zonen für Ein- und Zweifamilienhäuser, gültig ab 1. Januar 2026; die günstigste Zone liegt bei 290 €/m², die teuerste bei 2.930 €/m². Bei mehrgeschossiger Bebauung beträgt der Median 1.010 €/m².

Wo ist der Bodenrichtwert in Köln am höchsten?

Ganz oben stehen Bayenthal (2.650 €/m²), Riehl (2.300 €/m²), Lindenthal (2.235 €/m²) (Median der Richtwertzonen).

Welche Stadtteile in Köln haben die niedrigsten Bodenrichtwerte?

Die niedrigsten Bodenrichtwerte haben Godorf (430 €/m²), Meschenich (480 €/m²), Immendorf (525 €/m²).

Wie haben sich die Bodenrichtwerte in Köln entwickelt?

Seit 2016 sind die Bodenrichtwerte in Köln im Mittel um 81 % gestiegen, von 480 auf 870 €/m². Am höchsten war er 2023 (1.060 €/m²), seither −18 %.

Wo sind die Bodenrichtwerte in Köln seit 2016 am meisten gestiegen?

Vorn liegen Weiß (+119 %), Marienburg (+110 %), Rodenkirchen (+109 %) – deutlich mehr als der Durchschnitt der Stadt mit +81 % seit 2016.

Welchen Bodenrichtwert nimmt das Finanzamt in Köln für die Grundsteuer?

Maßgeblich ist der Stichtag 1. Januar 2022: im Mittel 1.010 €/m² für Ein- und Zweifamilienhäuser, während der aktuelle Wert 870 €/m² beträgt. Aus dem Bodenwert und weiteren Angaben stellt das Finanzamt den Grundsteuerwert fest, auf den Steuermesszahl und Hebesatz (550 % in 2026) angewendet werden.

Mehr zur Grundsteuer

Welcher Bodenrichtwert gilt bei einer Erbschaft oder Schenkung?

Der Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss zuletzt vor dem Todestag bzw. dem Tag der Schenkung ermitteln musste. Ist der tatsächliche Wert niedriger, lässt er sich mit einem Gutachten nachweisen (§ 198 Bewertungsgesetz).

Mehr zu Erbschaft und Schenkung

Wo finde ich alte Bodenrichtwerte für Köln?

Auf dieser Seite: Die Jahrestabelle und der Regler über der Karte reichen bis 2011 zurück. Amtlich sind die früheren Jahrgänge in BORIS-NRW abrufbar.

Was kann ich gegen einen zu hohen Bodenrichtwert tun?

Direkt nichts: Bodenrichtwerte sind keine Verwaltungsakte. Bei der Grundsteuer ist der Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid binnen eines Monats der Weg, nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs aber nur mit belegten Fehlern; bei Erbschaft und Schenkung ein Gutachten über den niedrigeren Wert.

Wie finde ich den Bodenrichtwert meines Grundstücks in Köln?

Adresse oben eingeben, dann öffnet sich Ihr Flurstück mit amtlicher Fläche und Bodenrichtwert. Alternativ steht der Wert kostenfrei in BORIS-NRW.

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Entspricht der Bodenrichtwert dem Wert meines Grundstücks?

Nein, er ist ein Richtwert für ein typisches, unbebautes Grundstück der Zone. Ihr Grundstück kann größer, schmaler oder dichter bebaubar sein, und das Haus kommt noch hinzu.

Wer legt die Bodenrichtwerte in Köln fest?

Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln. Er wertet die Kaufpreise aus und legt die Werte nach § 196 Baugesetzbuch zum 1. Januar fest; veröffentlicht werden sie in BORIS-NRW.

Hinweis: Bodenrichtwerte sind keine Verkehrswerte und ersetzen kein Wertgutachten. Verbindlich ist allein die Auskunft des Gutachterausschusses. Datenstand 26.10.2026.