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Bodenrichtwerte Bonn 2026
In Bonn liegt der Bodenrichtwert für Bauland mit Ein- und Zweifamilienhäusern zum 1. Januar 2026 im Mittel bei 790 €/m², je nach Lage zwischen 280 und 1.360 €/m². Am teuersten ist Südstadt mit 1.210 €/m². Seit 2016 sind die Bodenrichtwerte in Bonn um 84 % gestiegen; der Höchststand lag 2023 bei 870 €/m², seither −9,2 %.
Was der Bodenrichtwert nicht zeigt:
- Durchschnitt der Zone: Ihr Grundstück weicht ab
- Ohne Gebäude: das Haus zählt extra
- Stichtag 01.01.2026: Preise ändern sich laufend
Redaktion GrundbuchPlusStichtag 01.01.2026Quelle: BORIS-NRWAktualisiert Karte wird geladen …
Was kostet Bauland in den Stadtteilen von Bonn?
Die Tabelle fasst die 186 Richtwertzonen für Ein- und Zweifamilienhäuser je Stadtteil zusammen: Spanne und Median zum 1. Januar 2026, dazu die Veränderung des Medians. Für Grundstücke mit mehrgeschossiger Bebauung (Mehrfamilienhäuser) liegt der Median bei 750 €/m²; in der Karte zeigt der Tooltip beide Werte. Den größten Sprung seit 2016 machten Auerberg (+190 %), Ückesdorf (+140 %), Geislar (+107 %). 15 der 186 Zonen liegen bei 1.000 €/m² oder darüber. In der Karte oben sehen Sie jede Zone einzeln.
| Stadtteil | Zonen | Spanne 2026 | Median | 1.1.2022 Grundsteuer | seit 2021 | seit 2016 | Mehrfamilienhaus |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Südstadt | 2 | 1.190–1.230 €/m² | 1.210 €/m² | 1.335 €/m² | +13 % | +89 % | 1.160 €/m² |
| Venusberg | 3 | 900–1.080 €/m² | 1.080 €/m² | 1.200 €/m² | +12 % | +71 % | 900 €/m² |
| Poppelsdorf | 3 | 810–1.190 €/m² | 960 €/m² | 1.060 €/m² | +13 % | +70 % | 940 €/m² |
| Weststadt | 7 | 420–1.190 €/m² | 960 €/m² | 1.060 €/m² | +13 % | +76 % | 965 €/m² |
| Ückesdorf | 1 | 960 €/m² | 960 €/m² | 1.060 €/m² | +13 % | +140 % | – |
| Dottendorf | 3 | 750–960 €/m² | 940 €/m² | 940 €/m² | +25 % | +92 % | 750 €/m² |
| Bonn-Castell | 2 | 900–960 €/m² | 930 €/m² | 1.005 €/m² | +16 % | +75 % | 765 €/m² |
| Plittersdorf | 4 | 790–1.070 €/m² | 920 €/m² | 970 €/m² | +23 % | +86 % | 840 €/m² |
| Röttgen | 6 | 620–1.000 €/m² | 900 €/m² | 975 €/m² | +27 % | +101 % | 595 €/m² |
| Ippendorf | 12 | 750–1.170 €/m² | 895 €/m² | 980 €/m² | +16 % | +81 % | 770 €/m² |
| Heiderhof | 5 | 750–950 €/m² | 890 €/m² | 940 €/m² | +25 % | +90 % | 700 €/m² |
| Rüngsdorf | 5 | 720–1.360 €/m² | 880 €/m² | 930 €/m² | +19 % | +85 % | 720 €/m² |
| Beuel-Mitte | 3 | 790–950 €/m² | 860 €/m² | 950 €/m² | +13 % | +70 % | 935 €/m² |
| Kessenich | 7 | 720–1.000 €/m² | 860 €/m² | 930 €/m² | +22 % | +87 % | 870 €/m² |
| Gronau | 3 | 810–1.040 €/m² | 830 €/m² | 890 €/m² | +17 % | +80 % | 800 €/m² |
| Muffendorf | 1 | 830 €/m² | 830 €/m² | 900 €/m² | +24 % | +58 % | 760 €/m² |
| Schwarzrheindorf | 3 | 650–890 €/m² | 830 €/m² | 880 €/m² | +19 % | +82 % | 775 €/m² |
| Godesberg, Villenviertel | 4 | 720–1.000 €/m² | 820 €/m² | 940 €/m² | +9,3 % | +66 % | 670 €/m² |
| Limperich | 5 | 620–970 €/m² | 800 €/m² | 840 €/m² | +19 % | +82 % | 770 €/m² |
| Oberkassel | 8 | 620–900 €/m² | 785 €/m² | 825 €/m² | +15 % | +74 % | 650 €/m² |
| Schweinheim | 4 | 650–850 €/m² | 780 €/m² | 820 €/m² | +16 % | +78 % | – |
| Nordstadt | 4 | 600–890 €/m² | 775 €/m² | 815 €/m² | +19 % | +81 % | 780 €/m² |
| Vilich- Müldorf | 1 | 770 €/m² | 770 €/m² | 810 €/m² | +18 % | +92 % | 460 €/m² |
| Friesdorf | 5 | 740–890 €/m² | 750 €/m² | 790 €/m² | +19 % | +81 % | 650 €/m² |
| Küdinghoven | 2 | 690–810 €/m² | 750 €/m² | 790 €/m² | +20 % | +76 % | 680 €/m² |
| Lannesdorf | 3 | 690–750 €/m² | 750 €/m² | 780 €/m² | +21 % | +85 % | 580 €/m² |
| Mehlem | 9 | 580–950 €/m² | 750 €/m² | 790 €/m² | +19 % | +81 % | 640 €/m² |
| Auerberg | 3 | 480–830 €/m² | 740 €/m² | 780 €/m² | +80 % | +190 % | 630 €/m² |
| Brüser Berg | 3 | 650–740 €/m² | 740 €/m² | 780 €/m² | +19 % | +83 % | 560 €/m² |
| Duisdorf | 13 | 670–880 €/m² | 740 €/m² | 780 €/m² | +16 % | +71 % | 655 €/m² |
| Hochkreuz | 3 | 740–950 €/m² | 740 €/m² | 780 €/m² | +19 % | +83 % | 770 €/m² |
| Geislar | 2 | 690–780 €/m² | 735 €/m² | 755 €/m² | +22 % | +107 % | 480 €/m² |
| Lessenich/ Meßdorf | 4 | 650–860 €/m² | 735 €/m² | 760 €/m² | +22 % | +87 % | 570 €/m² |
| Endenich | 6 | 620–840 €/m² | 730 €/m² | 770 €/m² | +18 % | +80 % | 640 €/m² |
| Alt- Godesberg | 4 | 580–850 €/m² | 710 €/m² | 745 €/m² | +39 % | +87 % | 735 €/m² |
| Graurheindorf | 2 | 570–830 €/m² | 700 €/m² | 740 €/m² | +21 % | +84 % | 760 €/m² |
| Holzlar | 2 | 690–710 €/m² | 700 €/m² | 745 €/m² | +26 % | +101 % | 560 €/m² |
| Pützchen/ Bechlinghoven | 7 | 280–830 €/m² | 690 €/m² | 730 €/m² | +19 % | +82 % | 660 €/m² |
| Beuel-Ost | 1 | 670 €/m² | 670 €/m² | 710 €/m² | +18 % | +76 % | 540 €/m² |
| Holtorf | 4 | 520–830 €/m² | 670 €/m² | 705 €/m² | +20 % | +103 % | 650 €/m² |
| Vilich | 2 | 670 €/m² | 670 €/m² | 710 €/m² | +18 % | +94 % | 550 €/m² |
| Dransdorf | 4 | 570–800 €/m² | 635 €/m² | 670 €/m² | +19 % | +83 % | 480 €/m² |
| Pennenfeld | 1 | 630 €/m² | 630 €/m² | 660 €/m² | +19 % | +56 % | 690 €/m² |
| Buschdorf | 2 | 530–670 €/m² | 600 €/m² | 635 €/m² | +5,3 % | +56 % | 530 €/m² |
| Lengsdorf | 4 | 530–760 €/m² | 600 €/m² | 630 €/m² | +20 % | +75 % | 560 €/m² |
| Tannenbusch | 4 | 530–690 €/m² | 550 €/m² | 580 €/m² | +18 % | +79 % | 520 €/m² |
Bodenrichtwerte in Bonn im Zeitverlauf
2011 lag der mittlere Bodenrichtwert für Ein- und Zweifamilienhäuser bei 330 €/m², zum 1. Januar 2026 bei 790 €/m² (+139 %). Höchststand war 2023 mit 870 €/m²; seitdem −9,2 %. Mit dem Jahresregler über der Karte sehen Sie, wie sich jede Zone verändert hat.
| Jahr | Ein-/Zweifamilienhaus | zum Vorjahr | Mehrfamilienhaus |
|---|---|---|---|
| 2026 | 790 €/m² | −4,8 % | 750 €/m² |
| 2025 | 830 €/m² | −4,6 % | 750 €/m² |
| 2024 | 870 €/m² | ±0,0 % | 790 €/m² |
| 2023 | 870 €/m² | +4,8 % | 880 €/m² |
| 2022 | 830 €/m² | +26 % | 880 €/m² |
| 2021 | 660 €/m² | +14 % | 700 €/m² |
| 2020 | 580 €/m² | +7,4 % | 680 €/m² |
| 2019 | 540 €/m² | +15 % | 610 €/m² |
| 2018 | 470 €/m² | +5,6 % | 540 €/m² |
| 2017 | 445 €/m² | +3,5 % | 470 €/m² |
| 2016 | 430 €/m² | +4,9 % | 420 €/m² |
| 2015 | 410 €/m² | +1,2 % | 390 €/m² |
| 2014 | 405 €/m² | +6,6 % | 390 €/m² |
| 2013 | 380 €/m² | +7,0 % | 368 €/m² |
| 2012 | 355 €/m² | +7,6 % | 350 €/m² |
| 2011 | 330 €/m² | – | 330 €/m² |
Vom Bodenrichtwert zum Wert Ihres Grundstücks
Der Bodenrichtwert beschreibt ein gedachtes, typisches Grundstück der Zone ohne Bebauung. Er ist deshalb nur ein Teil der Antwort auf die Frage, was Ihr Grundstück wert ist: Ihre Fläche, der Zuschnitt und die zulässige Bebauung weichen ab, und das Haus mit Baujahr und Zustand kommt noch hinzu.
Zu Ihrer Adresse zeigt GrundbuchPlus:
- Flurstück und amtliche Flächelaut Kataster, und damit den Bodenwert
- Bodenrichtwert Ihrer Zonesamt Stichtag und Nutzungsart der Zone
- Gebäudegeschätzte Wohnfläche, Baujahr und Grundfläche
- Wertschätzungfür Grundstück und Haus, nach Sachwert- und Vergleichswertverfahren
- Lage und RisikenLärm, Hochwassergefahr und Infrastruktur
- Zuständiges Grundbuchamtfalls Sie einen Grundbuchauszug brauchen
Grundsteuer in Bonn: Welcher Bodenrichtwert gilt?
Für die Grundsteuer zählt nicht der aktuelle Bodenrichtwert, sondern der zum 1. Januar 2022. Für Ein- und Zweifamilienhäuser lag er in Bonn im Mittel bei 830 €/m², zum 1. Januar 2026 bei 790 €/m². Nordrhein-Westfalen rechnet nach dem Bundesmodell: Der Bodenwert ist ein Baustein des Grundsteuerwerts, den das Finanzamt feststellt.
- 1Bodenrichtwert 1.1.2022in Bonn im Mittel 830 €/m² für Ein- und Zweifamilienhäuser
- 2BodenwertFläche × Bodenrichtwert; bei Ein- und Zweifamilienhäusern nach Grundstücksgröße umgerechnet
- 3GrundsteuerwertFinanzamt: Bodenwert plus typisierte Miete und Gebäudealter, mindestens 75 % des Bodenwerts
- 4GrundsteuerGrundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz (Hebesatz der Stadt Bonn)
Die Werte zum 1. Januar 2022 je Stadtteil stehen in der Tabelle oben (Spalte „1.1.2022“), jede einzelne Zone zeigt die Karte: Den Bodenrichtwert und die Fläche zu Ihrem Flurstück zeigt das amtliche Portal Grundsteuer-Geodaten NRW (grundsteuer-geodaten.nrw.de).
Bescheid zu hoch?
Den Bodenrichtwert selbst kann man nicht anfechten, er ist kein Verwaltungsakt. Der Einspruch richtet sich gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts, innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe. Der Bundesfinanzhof hat am 12. November 2025 entschieden, dass die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse grundsätzlich gelten; Erfolg hat ein Einwand nur mit konkret belegten Fehlern, etwa einer falschen Zone oder Fläche.
Erbschaft und Schenkung: Bodenrichtwert zum Stichtag
Erbt oder verschenkt jemand ein Grundstück, bewertet das Finanzamt es zum Todestag bzw. zum Tag der Schenkung. Angesetzt wird der Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss zuletzt vor diesem Tag ermitteln musste. Hier ermittelt der Gutachterausschuss die Werte jährlich zum 1. Januar, maßgeblich ist also der vom 1. Januar des Jahres, in dem der Erbfall oder die Schenkung liegt. Die Jahrestabelle oben reicht bis 2011 zurück.
Für ein unbebautes Grundstück ist der Wert Fläche mal Bodenrichtwert. Bei einem Haus kommt das Gebäude hinzu; das Finanzamt rechnet dann mit dem Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Liegt der tatsächliche Wert niedriger, lässt er sich mit einem Gutachten nachweisen (§ 198 Bewertungsgesetz). Ob Steuer anfällt, entscheiden die Freibeträge, etwa 400.000 € je Kind.
Wert des geerbten Hauses prüfen
Bodenrichtwert für Vermieter und beim Erbbaurecht
Bodenanteil für die AfA
Wer vermietet, schreibt nur das Gebäude ab, nicht den Boden. Wie viel vom Kaufpreis auf den Boden entfällt, ermittelt das Finanzamt oft mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums; den Bodenwert setzt sie mit dem Bodenrichtwert im Kaufjahr an, bei einer Eigentumswohnung anteilig. Eine Aufteilung im Kaufvertrag erkennt das Finanzamt an, solange sie die realen Werte nicht grundsätzlich verfehlt (Bundesfinanzhof, IX R 26/19).
Erbbauzins berechnen
Beim Erbbaurecht zahlt der Hausbesitzer dem Grundstückseigentümer einen Erbbauzins, meist einen festen Prozentsatz des Bodenwerts im Jahr. Welcher Satz üblich ist, steht im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses. Mehr dazu im Lexikon unter Erbbaurecht.
Vom Bodenrichtwert zum Bodenwert: die Rechnung
Multiplizieren Sie die Fläche Ihres Grundstücks mit dem Bodenrichtwert seiner Zone. Bei Abweichungen vom Richtwertgrundstück, zum Beispiel bei Geschossflächenzahl, Grundstückstiefe oder Erschließung, rechnen Gutachter mit Umrechnungskoeffizienten weiter. Hintergründe stehen im Lexikon: Bodenrichtwert und Verkehrswert.
Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Bonn?
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn ermittelt die Bodenrichtwerte nach § 196 Baugesetzbuch aus den tatsächlich gezahlten Kaufpreisen, jährlich zum Stichtag 1. Januar. Abgerufen haben wir sie aus BORIS-NRW (Lizenz DL-DE/Zero 2.0).
Zur Methode: Die Karte färbt jede Richtwertzone ein, von Wohnbauland über Gewerbe bis zu Landwirtschaft, Forst und Außenbereich, alles auf einer Skala. Überlagern sich Zonen für Ein- und Zweifamilienhäuser und für Mehrfamilienhäuser, bestimmt der Wert für Ein- und Zweifamilienhäuser die Farbe, der Tooltip zeigt beide. Die Umrisse sind auf rund 3 m geglättet, große Acker-, Wald- und Gewerbeflächen auf rund 8 m. Weil Zonen neu zugeschnitten werden, nimmt der Jahresregler den Wert, der im jeweiligen Jahr an einem Punkt in der heutigen Zone galt. Wo frühe Jahrgänge für Gewerbe, Acker, Wald oder sonstige Flächen keinen Wert enthalten, bleibt die Fläche grau. Alle Mittelwerte sind Mediane der Zonen. Stadtgrenze: © GeoBasis-DE / BKG (VG250), dl-de/by-2-0.
Bodenrichtwert Bonn: häufige Fragen
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Bonn 2026?
790 €/m² im Median der 186 Zonen für Ein- und Zweifamilienhäuser, gültig ab 1. Januar 2026; die günstigste Zone liegt bei 280 €/m², die teuerste bei 1.360 €/m². Für Mehrfamilienhäuser liegt er bei 750 €/m².
Wo ist der Bodenrichtwert in Bonn am höchsten?
Ganz oben stehen Südstadt (1.210 €/m²), Venusberg (1.080 €/m²), Poppelsdorf (960 €/m²) (Median der Richtwertzonen).
Wo ist Bauland in Bonn am günstigsten?
Die niedrigsten Bodenrichtwerte haben Tannenbusch (550 €/m²), Lengsdorf (600 €/m²), Buschdorf (600 €/m²).
Steigen oder fallen die Bodenrichtwerte in Bonn?
Der Median lag 2016 bei 430 €/m² und heute bei 790 €/m², das sind +84 %. Den Höchststand erreichten sie 2023 mit 870 €/m²; seitdem sind sie um 9,2 % gesunken.
In welchen Stadtteilen von Bonn sind die Bodenrichtwerte am stärksten gestiegen?
Seit 2016 stieg der Median am stärksten in Auerberg (+190 %), Ückesdorf (+140 %), Geislar (+107 %). Für die ganze Stadt waren es +84 %.
Welchen Bodenrichtwert nimmt das Finanzamt in Bonn für die Grundsteuer?
Der zum 1. Januar 2022, nicht der aktuelle. Für Ein- und Zweifamilienhäuser lag er in Bonn im Mittel bei 830 €/m² (heute 790 €/m²). Er ist ein Baustein des Grundsteuerwerts; die Grundsteuer ergibt sich daraus mit Steuermesszahl und Hebesatz.
Mehr zur GrundsteuerWelcher Stichtag zählt bei Erbschaft oder Schenkung?
Der Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss zuletzt vor dem Todestag bzw. dem Tag der Schenkung ermitteln musste. Ist der tatsächliche Wert niedriger, lässt er sich mit einem Gutachten nachweisen (§ 198 Bewertungsgesetz).
Mehr zu Erbschaft und SchenkungWo finde ich alte Bodenrichtwerte für Bonn?
Ja, ab 2011: in der Jahrestabelle weiter oben und mit dem Jahresregler der Karte, Zone für Zone. Die amtlichen Jahrgänge stehen in BORIS-NRW.
Was kann ich gegen einen zu hohen Bodenrichtwert tun?
Direkt nichts: Bodenrichtwerte sind keine Verwaltungsakte. Bei der Grundsteuer ist der Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid binnen eines Monats der Weg, nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs aber nur mit belegten Fehlern; bei Erbschaft und Schenkung ein Gutachten über den niedrigeren Wert.
Wie finde ich den Bodenrichtwert meines Grundstücks in Bonn?
Adresse oben eingeben, dann öffnet sich Ihr Flurstück mit amtlicher Fläche und Bodenrichtwert. Alternativ steht der Wert kostenfrei in BORIS-NRW.
Zur Adress-SucheIst der Bodenrichtwert der Wert meines Grundstücks?
Nur zum Teil: Er gilt für ein gedachtes Durchschnittsgrundstück ohne Gebäude. Abweichungen bei Fläche und Ausnutzung sowie das Haus selbst bestimmen den tatsächlichen Wert mit.
Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Bonn und wann?
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn ermittelt sie nach § 196 Baugesetzbuch jährlich zum Stichtag 1. Januar. Veröffentlicht werden sie in BORIS-NRW.
Hinweis: Bodenrichtwerte sind keine Verkehrswerte und ersetzen kein Wertgutachten. Verbindlich ist allein die Auskunft des Gutachterausschusses. Datenstand 26.10.2026.