Verkehrswert (Marktwert)

Der Verkehrswert ist der Preis, der für eine Immobilie zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, unabhängig von persönlichen Umständen oder besonderen Interessen. Rechtlich definiert ihn § 194 des Baugesetzbuchs. Der Begriff Marktwert bezeichnet seit 2004 dasselbe.

Auf einen Blick

• Definition: Verkehrswert und Marktwert sind identisch. Es ist der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Stichtag erzielbare Preis (§ 194 BauGB).
• Verfahren: ermittelt nach der ImmoWertV 2021, über das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren.
• Selbst schätzen: Bodenrichtwert (aus BORIS) mal Fläche, danach Zu- und Abschläge. Das Ergebnis ist eine Orientierung, kein Gutachten.
• Gerichtsfest: nur mit Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder des Gutachterausschusses.

Anders als der Bodenrichtwert, der eine ganze Zone beschreibt, bezieht sich der Verkehrswert auf das konkrete Grundstück mit allen seinen Eigenschaften. Das Gesetz fasst ihn so:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks [...] ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. § 194 Baugesetzbuch (BauGB)

Die drei Verfahren der Verkehrswertermittlung

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) kennt drei Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts: das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren.

• Vergleichswertverfahren: Ableitung aus den Preisen vergleichbarer, tatsächlich verkaufter Objekte. Der Standard bei Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken.
• Sachwertverfahren: Bodenwert plus Herstellungswert des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung. Typisch bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern.
• Ertragswertverfahren: Wert aus den erzielbaren Mieterträgen, bei vermieteten Objekten und Renditeimmobilien.

Das Zwischenergebnis eines Verfahrens ist noch nicht der Verkehrswert. Erst die Marktanpassung an die aktuelle Lage macht aus dem Sach- oder Ertragswert den marktgerechten Verkehrswert. In der Praxis werden oft mehrere Verfahren zum Abgleich herangezogen.

Grundstück-Verkehrswert ermitteln: die Schritt-für-Schritt-Anleitung

Den Verkehrswert eines unbebauten Grundstücks ermitteln Sie näherungsweise, indem Sie den Bodenrichtwert mit der Fläche multiplizieren und das Ergebnis um Zu- und Abschläge korrigieren.

1. Fläche und Zuschnitt aus Flurkarte oder Grundbuch ablesen.
2. Bodenrichtwert der Zone in BORIS nachschlagen.
3. Entwicklungszustand und Erschließung prüfen: Welcher Zustand liegt dem Bodenrichtwert zugrunde?
4. Bebaubarkeit klären über den Bebauungsplan beziehungsweise § 34 BauGB (Geschossflächenzahl, GFZ).
5. Vorläufigen Bodenwert rechnen: Bodenrichtwert mal Fläche.
6. Zu- und Abschläge anwenden und daraus den Orientierungswert bilden.
7. Wenn ein belastbarer, gerichtsfester Wert nötig ist: Gutachten beauftragen.

Eine ausführliche Anleitung zum zweiten Schritt steht unter Bodenrichtwert ermitteln.

Bodenrichtwert finden: die BORIS-Portale der Länder

Die amtlichen Bodenrichtwerte veröffentlichen die Gutachterausschüsse kostenlos in den BORIS-Portalen der Länder (Bodenrichtwertinformationssysteme); das Portal BORIS-D bündelt viele davon.

Aktualisiert werden die Werte in der Regel alle ein bis zwei Jahre zum Stichtag. Wichtig ist der Blick auf die Bezugsmerkmale, mit denen ein Bodenrichtwert ausgewiesen wird: Erschließungszustand, Geschossflächenzahl und Grundstückstiefe. Genau diese Merkmale sind der Schlüssel für die richtigen Zu- und Abschläge, sobald Ihr Grundstück davon abweicht.

Vom Bodenrichtwert zum Grundstückswert: Zu- und Abschläge

Der Bodenrichtwert ist nur der Ausgangspunkt, denn der Verkehrswert eines konkreten Grundstücks weicht davon regelmäßig ab, häufig um 10 bis 20 %. Diese Faktoren verschieben ihn:

Rechenbeispiel (Orientierung): Ein Grundstück von 600 m² in einer Zone mit 450 €/m² ergibt 600 × 450 = 270.000 € vorläufigen Bodenwert. Ist die Erschließung noch beitragspflichtig und der Zuschnitt ungünstig, mindern beide Faktoren den Wert, der Orientierungswert liegt dann spürbar darunter. Es bleibt eine Näherung und ersetzt kein Gutachten.

Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifes Land

Der Entwicklungszustand nach § 3 ImmoWertV 2021 ordnet ein Grundstück von der landwirtschaftlichen Fläche über Bauerwartungs- und Rohbauland bis zum baureifen Land ein und bestimmt damit die Größenordnung des Bodenwerts.

• Fläche der Land- oder Forstwirtschaft (Acker): nicht bebaubar, niedrigster Wert.
• Bauerwartungsland: eine bauliche Nutzung ist nach Lage der Bauleitplanung mit hinreichender Sicherheit zu erwarten.
• Rohbauland: grundsätzlich bebaubar, aber die Erschließung ist noch nicht gesichert oder der Zuschnitt noch nicht baureif.
• Baureifes Land: rechtlich und tatsächlich sofort bebaubar, höchster Wert.

Vergleichswertverfahren und Kaufpreissammlung

Beim unbebauten Grundstück ist das Vergleichswertverfahren der Standard: Es leitet den Wert aus tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen ähnlicher Grundstücke ab, gesammelt in der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses.

Der Vergleichspreis pro Quadratmeter wird für Lage, Größe und Zuschnitt angepasst und mit der Fläche multipliziert. Fehlen belastbare Vergleichsfälle, tritt der Bodenrichtwert als Ersatzmaßstab an seine Stelle.

Wer den Verkehrswert ermittelt

Einen belastbaren, gerichtsfesten Verkehrswert liefert nur ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder des Gutachterausschusses. Für eine erste Orientierung genügt oft eine überschlägige Schätzung aus Bodenwert und Gebäudedaten.

• Kurzgutachten / Wertermittlung: günstiger und als Orientierung brauchbar, aber nicht gerichtsfest.
• Vollgutachten (Verkehrswertgutachten): ausführlich und gerichtsfest, für ein Einfamilienhaus meist im mittleren vierstelligen Bereich.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Feste Gebührensätze für Verkehrswertgutachten gibt es seit dem Wegfall der HOAI-Bindung nicht mehr; das Honorar ist frei verhandelbar. Als grobe Faustregel werden 0,5 bis 1,5 % des Objektwerts genannt, ein Vollgutachten für ein Einfamilienhaus liegt damit häufig im mittleren vierstelligen Bereich. Diese Angaben sind eine Orientierung und hängen stark von Aufwand und Objektart ab. Eine Kurzeinschätzung ist deutlich günstiger, aber nicht gerichtsfest.

Verkehrswert, Bodenrichtwert, Einheits- und Grundsteuerwert im Vergleich

Für dasselbe Grundstück existieren mehrere Wertbegriffe, die sich deutlich unterscheiden: Der Verkehrswert bildet den aktuellen Marktpreis ab, Einheits- und Grundsteuerwert dienen dagegen nur der Besteuerung.

Der Kaufpreis kann vom Verkehrswert abweichen, nach oben bei Bieterwettbewerb, nach unten bei Verkaufsdruck.

Häufige Fragen

Wie ermittle ich den Verkehrswert eines unbebauten Grundstücks?

Über das Vergleichswertverfahren: Bodenrichtwert (aus BORIS) mal Fläche ergibt den vorläufigen Bodenwert, anschließend passen Sie ihn mit Zu- und Abschlägen für Zuschnitt, Erschließung und Bebaubarkeit an. Das ist eine Orientierung. Für einen gerichtsfesten Wert braucht es ein Gutachten.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?

In den kostenlosen BORIS-Portalen der Länder (oder bei BORIS-D). Sie geben Adresse oder Flurstück ein und lesen den Bodenrichtwert der Zone samt Bezugsmerkmalen ab. Achten Sie auf die Zonengrenzen, sie verlaufen oft sehr fein.

Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert?

Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnitt für eine ganze Zone und betrifft nur den Boden. Der Verkehrswert bezieht sich auf das konkrete Objekt samt Zustand und Lage. Der Bodenrichtwert ist ein Baustein des Verkehrswerts, nicht sein Ergebnis, die Abweichung liegt oft bei 10 bis 20 %.

Was bedeutet erschließungsbeitragsfrei oder -pflichtig für den Wert?

Erschließungsbeitragsfrei heißt, die Beiträge für Straße, Kanal und Versorgung sind bereits bezahlt. Erschließungsbeitragspflichtig heißt, die Käuferseite muss sie noch zahlen (oft ein fünfstelliger Betrag), was den Grundstückswert entsprechend mindert. Der Bodenrichtwert wird immer mit Bezug auf einen dieser Zustände ausgewiesen.

Was ist der Unterschied zwischen Bauerwartungsland und Bauland?

Bauerwartungsland ist noch nicht bebaubar, eine künftige Bebauung ist aber absehbar. Preislich liegt es zwischen Acker- und Bauland. Baureifes Land ist sofort bebaubar und am wertvollsten, Rohbauland liegt dazwischen (bebaubar, aber Erschließung oder Zuschnitt noch nicht fertig).

Ist der Verkehrswert dasselbe wie der Grundsteuer- oder Einheitswert?

Nein. Der Einheitswert ist ein veralteter Steuerwert auf den Stichtagen 1964 (West) beziehungsweise 1935 (Ost) und liegt weit unter dem Marktwert. Seit der Grundsteuerreform 2025 gilt für die Grundsteuer der Grundsteuerwert, auch er ist ein pauschaler Massenwert und weicht regelmäßig vom Verkehrswert ab.

Kann ich den Verkehrswert selbst ermitteln?

Für eine Orientierung ja, über Bodenrichtwert mal Fläche plus Zu- und Abschläge oder einen Vergleich mit ähnlichen Verkäufen. Für Erbschaft, Scheidung, Steuerstreit oder Gericht braucht es dagegen ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen oder des Gutachterausschusses.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Ein Vollgutachten für ein Einfamilienhaus liegt je nach Aufwand und Objektwert häufig im mittleren vierstelligen Bereich (grobe Faustregel 0,5 bis 1,5 % des Objektwerts, frei verhandelbar). Eine Kurzeinschätzung ist deutlich günstiger, aber nicht gerichtsfest.

Wann brauche ich ein Gutachten?

Bei Erbauseinandersetzung, Scheidung, Steuerstreit oder Gerichtsverfahren. Für einen normalen Verkauf reicht meist eine Marktwerteinschätzung. In der Zwangsversteigerung setzt das Gericht den Verkehrswert per Gutachten fest, er bildet die Grundlage für die Wertgrenzen des Verfahrens.

Ist der Verkehrswert dasselbe wie der Marktwert?

Ja. Seit der Änderung des Baugesetzbuchs 2004 werden beide Begriffe gleichbedeutend verwendet.