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Redaktion GrundbuchPlusSie schließt die gefährlichste Lücke im Kaufprozess: die Zeit zwischen Kaufvertrag und endgültiger Eintragung, die Wochen bis Monate dauern kann.
Wovor sie schützt
Ohne Vormerkung bliebe der Verkäufer bis zur Umschreibung eingetragener Eigentümer — mit allen Rechten. Er könnte das Grundstück theoretisch ein zweites Mal verkaufen, neu belasten, oder ein Gläubiger könnte darauf zugreifen. Die Vormerkung macht solche Verfügungen dem Käufer gegenüber unwirksam.
Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück … kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. … Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück … getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. § 883 Abs. 1 und 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
Deshalb zahlt der Käufer den Kaufpreis üblicherweise erst, wenn die Vormerkung eingetragen ist. Sie ist die Voraussetzung dafür, dass Geld fließt.
Auflassung und Vormerkung — der Unterschied
Zwei verwandte Begriffe, die verschiedene Schritte meinen:
- Die Auflassung (§ 925 BGB) ist die dingliche Einigung von Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang, erklärt vor dem Notar.
- Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch darauf vorab im Grundbuch, bevor die Auflassung vollzogen und der Käufer als Eigentümer eingetragen ist.
Kurz: Die Auflassung ist die Einigung selbst, die Vormerkung ist ihr vorläufiger Schutzschild im Grundbuch.
Der Ablauf
- Notarieller Kaufvertrag
- Eintragung der Auflassungsvormerkung
- Kaufpreiszahlung
- Zahlung der Grunderwerbsteuer und Unbedenklichkeitsbescheinigung
- Auflassung und Eigentumsumschreibung in Abteilung I
- Löschung der Vormerkung — sie hat ihren Zweck erfüllt
Was die Auflassungsvormerkung kostet
Sie löst eigene Gebühren bei Notar und Grundbuchamt aus, die sich nach dem Kaufpreis richten (GNotKG). In der Größenordnung liegt sie bei rund einer halben Gebühr der späteren Eigentumsumschreibung, grob 0,5 % des Kaufpreises. Weil die Vormerkungsgebühr auf die spätere Eintragung angerechnet wird, entstehen unterm Strich keine doppelten Kosten. Üblicherweise trägt sie der Käufer.
Wann sie gelöscht wird
Mit der Eigentumsumschreibung hat die Vormerkung ihren Zweck erfüllt und wird gelöscht. Das erledigt in der Regel der Notar im selben Zug mit der Umschreibung. In einem Grundbuchauszug eines gerade verkauften Objekts kann sie deshalb noch stehen — ein Zeichen, dass der Eigentümerwechsel läuft, aber noch nicht abgeschlossen ist.
Häufige Fragen
Bin ich mit der Vormerkung schon Eigentümer?
Nein. Eigentümer werden Sie erst mit der Umschreibung in Abteilung I. Die Vormerkung sichert nur Ihren Anspruch darauf.
Was ist der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?
Die Auflassung ist die notarielle Einigung über den Eigentumsübergang selbst (§ 925 BGB). Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch darauf schon vorher im Grundbuch, bis die Umschreibung vollzogen ist.
Wie lange bleibt sie stehen?
Bis zur Eigentumsumschreibung; danach wird sie gelöscht. In einem Grundbuchauszug eines gerade verkauften Objekts kann sie deshalb noch auftauchen.
Was kostet die Vormerkung?
Sie löst eigene Grundbuch- und Notargebühren aus, die sich nach dem Kaufpreis richten — grob 0,5 %. Weil sie auf die spätere Eintragung angerechnet wird, kommt es nicht zu doppelten Kosten. Üblicherweise trägt sie der Käufer.
Wie sicher ist die Auflassungsvormerkung?
Sehr sicher: Nach § 883 BGB sind Verfügungen des Verkäufers, die den gesicherten Anspruch beeinträchtigen würden, dem Käufer gegenüber unwirksam. Ein Zweitverkauf oder eine neue Belastung gehen damit ins Leere.
Kann der Verkäufer das Haus trotz Vormerkung noch einmal verkaufen?
Rechtlich wirksam gegenüber dem vorgemerkten Käufer nicht. Ein zweiter Käufer könnte zwar eingetragen werden, müsste den Anspruch des ersten aber gegen sich gelten lassen — die Vormerkung setzt sich durch.