Wohnrecht und Nießbrauch
Wohnrecht und Nießbrauch sichern einer bestimmten Person die Nutzung einer Immobilie und stehen in Abteilung II des [Grundbuchs](/lexikon/grundbuchblatt.html). Beide bleiben bestehen, auch wenn das Grundstück verkauft wird. Rechtlich sind es zwei verschiedene Dinge, und beide sind streng von der [Grunddienstbarkeit](/lexikon/grunddienstbarkeit.html) zu trennen.
Auf einen Blick
- Wohnrecht (Wohnungsrecht, § 1093 BGB): eine Person darf die Immobilie selbst bewohnen, aber nicht vermieten.
- Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB): eine Person darf umfassend nutzen und vermieten, die Mieteinnahmen stehen ihr zu.
- Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB): begünstigt nicht eine Person, sondern ein anderes Grundstück (etwa ein Wegerecht).
- Alle drei stehen in Abteilung II und bleiben beim Verkauf bestehen.
- Wert des Rechts (Kapitalwert): Jahreswert mal Vervielfältiger nach § 14 BewG.
Der klassische Anlass ist die vorweggenommene Erbfolge: Eltern übertragen das Haus an die Kinder und behalten sich das Recht vor, dort zu wohnen (Wohnrecht) oder es umfassend zu nutzen und zu vermieten (Nießbrauch).
Unterschied Grunddienstbarkeit, Wohnungsrecht und Nießbrauch
Grunddienstbarkeit, Wohnungsrecht und Nießbrauch stehen alle in Abteilung II, unterscheiden sich aber im Kern: Die Grunddienstbarkeit ist an ein Grundstück gebunden, Wohnungsrecht und Nießbrauch an eine Person.
| Grunddienstbarkeit | Wohnungsrecht | Nießbrauch | |
|---|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 1018 BGB | § 1093 BGB (beschr. persönl. Dienstbarkeit) | §§ 1030 ff. BGB (eigene Kategorie) |
| Begünstigt ist | ein anderes Grundstück | eine bestimmte Person | eine bestimmte Person |
| Umfang | eine einzelne Nutzung (z. B. Wegerecht) | selbst in der Wohnung wohnen | umfassende Nutzung inkl. Erträge |
| Vermieten erlaubt? | entfällt | nein | ja |
| Übertragbar / vererblich | geht mit dem Grundstück über | nein / nein | Ausübung überlassbar (§ 1059), nicht vererblich |
| Grundbuch | Abteilung II | Abteilung II | Abteilung II |
Merksatz: Bei der Grunddienstbarkeit dient ein Grundstück dem anderen (etwa ein Wege- oder Leitungsrecht), beim Wohnungsrecht und Nießbrauch ist eine konkrete Person berechtigt.
Oft falsch dargestellt ist die Einordnung des Nießbrauchs. Der Nießbrauch ist keine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, sondern eine eigene Kategorie des BGB (§§ 1030 ff.). Nur das Wohnungsrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1093, Unterfall von § 1090). Eingetragen werden trotzdem alle drei gemeinsam in Abteilung II.
Wohnrecht oder Nießbrauch: der Unterschied im Detail
Das Wohnrecht erlaubt nur das eigene Bewohnen, der Nießbrauch die volle wirtschaftliche Nutzung samt Mieteinnahmen.
| Wohnrecht (Wohnungsrecht) | Nießbrauch | |
|---|---|---|
| Nutzung | selbst bewohnen | volle wirtschaftliche Nutzung |
| Mieteinnahmen | nein | ja, dem Nießbraucher |
| Vermieten / verpachten | nein | ja |
| Lasten und Instandhaltung | meist Eigentümer (verbrauchsabhängige Kosten der Berechtigte) | überwiegend Nießbraucher, auch gewöhnliche Erhaltung (§ 1041) |
| Übertragbarkeit | nicht übertragbar (§ 1092) | Ausübung überlassbar (§ 1059), Recht selbst nicht vererblich |
Weil der Nießbrauch auch die Erträge umfasst, wiegt er für einen Käufer in der Regel deutlich schwerer als ein bloßes Wohnrecht.
Dingliches Wohnungsrecht oder schuldrechtliches Wohnrecht
Nur das dingliche Wohnungsrecht nach § 1093 BGB steht im Grundbuch und bindet jeden Käufer. Umgangssprachlich meint "Wohnrecht" zwei sehr verschiedene Dinge.
Das dingliche Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) ist in Abteilung II eingetragen und wirkt gegen jeden späteren Eigentümer. Ein schuldrechtliches Wohnrecht beruht dagegen allein auf einem Vertrag (etwa Leihe oder Miete), erscheint nicht im Grundbuch und wirkt nur zwischen den Vertragsparteien. Wer sichergehen will, dass das Recht einen Verkauf übersteht, braucht die Eintragung als dingliches Wohnungsrecht.
Kapitalwert von Wohnrecht und Nießbrauch berechnen
Der Kapitalwert ist Jahreswert mal Vervielfältiger (§ 14 BewG), wobei der Jahreswert höchstens 1/18,6 des Grundstückswerts betragen darf (§ 16 BewG). Diesen Wert braucht man für den Wertabschlag beim Kauf und für die Schenkung- und Erbschaftsteuer.
Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger
- Jahreswert ist der Jahresnutzen des Rechts: beim Nießbrauch die erzielbare Jahresnettomiete, beim Wohnrecht die ortsübliche Miete für die bewohnte Fläche. Er ist nach oben gedeckelt auf höchstens 1/18,6 des Grundstückswerts (§ 16 BewG).
- Vervielfältiger ist ein Faktor nach der statistischen Lebenserwartung der berechtigten Person (§ 14 BewG). Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht die Tabelle jährlich neu. Bei befristeten Rechten gilt stattdessen der Faktor nach Laufzeit.
Grobe Orientierung für den lebenslangen Vervielfältiger. Die Werte ändern sich jährlich und hängen von Alter und Geschlecht ab, verbindlich ist allein das aktuelle BMF-Schreiben:
| Alter der berechtigten Person | Vervielfältiger (grobe Orientierung) |
|---|---|
| 60 Jahre | rund 13 |
| 70 Jahre | rund 11 |
| 80 Jahre | rund 7 |
| 90 Jahre | rund 4 |
Beispiel (Orientierung): Eine 70-jährige Person hat ein lebenslanges Nießbrauchrecht an einer Wohnung mit 12.000 € Jahresmiete. Kapitalwert rund 12.000 € × 11 = 132.000 €. Um diese Größenordnung ist die Immobilie für einen Käufer belastet, und diesen Betrag zieht das Finanzamt bei einer Schenkung mit Vorbehaltsnießbrauch von der Bemessungsgrundlage ab.
Die exakten Vervielfältiger stehen im jährlichen BMF-Schreiben. Für die Steuererklärung im Zweifel Notar oder Steuerberater hinzuziehen. Wie sich der zugrunde liegende Verkehrswert ergibt, steht gesondert.
Nießbrauch bei Schenkung und Erbschaft
Ein Vorbehaltsnießbrauch mindert mit seinem Kapitalwert die schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage (§ 10 ErbStG). Das ist der häufigste Grund, überhaupt einen Nießbrauch zu bestellen.
Überträgt man die Immobilie schon zu Lebzeiten und behält sich den Nießbrauch vor (Vorbehaltsnießbrauch), zieht das Finanzamt dessen Kapitalwert von der Bemessungsgrundlage ab. Zusammen mit den alle zehn Jahre nutzbaren Freibeträgen lässt sich Vermögen so steuergünstig übertragen, während die Schenker Mieteinnahmen und Kontrolle behalten.
Aufpassen bei der Pflichtteilsergänzung: Bei einer Schenkung mit Vorbehaltsnießbrauch beginnt die Zehn-Jahres-Frist für die Abschmelzung von Pflichtteilsergänzungsansprüchen nach der Rechtsprechung oft nicht zu laufen (sogenannter Genussverzicht). Die Schenkung zählt im Erbfall dann voll mit. Das ist eine Gestaltungsfrage für den Notar.
Wohnrecht und Nießbrauch beim Immobilienkauf
Wohnrecht und Nießbrauch bleiben beim Eigentümerwechsel bestehen, der Käufer erwirbt die Immobilie also belastet. Sie sind der wichtigste Grund, Abteilung II vor einem Kauf genau zu lesen: Nach § 1093 bzw. §§ 1030 ff. BGB wirken sie gegen jeden neuen Eigentümer.
Der Wertabschlag entspricht in der Größenordnung dem Kapitalwert des Rechts. Bei einem lebenslangen Nießbrauch einer noch jungen berechtigten Person ist die Immobilie über Jahrzehnte weder selbst nutzbar noch frei vermietbar, der Abschlag kann dann sechsstellig sein. Vor dem Kauf sollte man sich den Kapitalwert vom Notar oder Gutachter beziffern lassen.
Eintragung und Löschung in Abteilung II
Alle drei Rechte werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen, dem Teil für Lasten und Beschränkungen (nicht in Abteilung III, die den Grundpfandrechten wie Hypothek und Grundschuld vorbehalten ist).
Die Löschung hängt vom Anlass ab:
- Tod der berechtigten Person: Wohnrecht und Nießbrauch sind höchstpersönlich und erlöschen mit dem Tod. Zur Löschung im Grundbuch genügt in der Regel die Sterbeurkunde.
- Zu Lebzeiten: nur mit Löschungsbewilligung der berechtigten Person (notariell beglaubigt, § 29 GBO), oft gegen Abfindung.
- Befristetes Recht: erlischt automatisch mit Fristablauf.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Grunddienstbarkeit und Nießbrauch?
Die Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) ist an ein Grundstück gebunden und sichert dem Eigentümer eines anderen Grundstücks eine einzelne Nutzung wie ein Wegerecht. Der Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) ist an eine Person gebunden und gibt ihr die umfassende Nutzung einer Sache samt aller Erträge. Beide stehen in Abteilung II.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Das Wohnrecht (§ 1093 BGB) erlaubt nur das eigene Bewohnen. Der Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) erlaubt die volle wirtschaftliche Nutzung samt Vermietung, die Mieteinnahmen stehen dem Nießbraucher zu.
Ist der Nießbrauch eine Dienstbarkeit?
Nicht im engeren Sinn. Der Nießbrauch ist eine eigene Kategorie des BGB (§§ 1030 ff.). Nur das Wohnungsrecht (§ 1093) ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit.
Was ist der Unterschied zwischen dinglichem und schuldrechtlichem Wohnrecht?
Das dingliche Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) steht im Grundbuch und bindet jeden Käufer. Ein schuldrechtliches Wohnrecht beruht nur auf einem Vertrag, steht nicht im Grundbuch und endet gegenüber einem neuen Eigentümer, wenn nichts anderes vereinbart ist.
Kann der Nießbraucher die Immobilie vermieten?
Ja. Der Nießbrauch umfasst die volle wirtschaftliche Nutzung, die Mieteinnahmen stehen dem Nießbraucher zu. Das Wohnrecht erlaubt dagegen nur das eigene Bewohnen.
Wie wird der Nießbrauch bei der Schenkungsteuer berechnet?
Über den Kapitalwert: Jahreswert (höchstens 1/18,6 des Grundstückswerts) mal altersabhängiger Vervielfältiger nach § 14 BewG. Dieser Betrag mindert die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage der Schenkung.
In welcher Abteilung des Grundbuchs steht der Nießbrauch?
In Abteilung II, gemeinsam mit Wohnrecht, Wege- und Leitungsrechten und anderen Lasten und Beschränkungen.
Wie lösche ich ein Wohnrecht nach dem Tod?
Mit der Sterbeurkunde der berechtigten Person. Das Grundbuchamt löscht das höchstpersönliche Recht dann auf Antrag, ein zusätzlicher Nachweis ist in der Regel nicht nötig.
Kann ich ein Haus mit Wohnrecht oder Nießbrauch kaufen?
Ja, aber Sie übernehmen das Recht. Kalkulieren Sie den Wertabschlag (Kapitalwert) ein und lassen Sie ihn vom Notar oder Gutachter beziffern.
Steht der Wert des Rechts im Grundbuch?
Nein. Das Grundbuch nennt nur das Recht selbst, nicht seinen Kapitalwert. Der wird bei Bedarf gesondert berechnet.
Was ist besser bei der Schenkung, Wohnrecht oder Nießbrauch?
In der Regel der Nießbrauch. Er hat einen höheren Kapitalwert (weil er auch die Mieteinnahmen umfasst) und mindert die schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage entsprechend stärker, zudem behält der Schenker die Mieteinnahmen und mehr Kontrolle. Das Wohnrecht ist die einfachere Wahl, wenn es nur ums eigene Wohnenbleiben geht.
Kann ein Wohnrecht auf eine andere Person übertragen werden?
Nein. Das Wohnungsrecht ist höchstpersönlich und weder übertragbar noch vererblich (§ 1092 BGB). Beim Nießbrauch kann immerhin die Ausübung (etwa die Vermietung) einem Dritten überlassen werden, das Recht selbst bleibt aber an die berechtigte Person gebunden.
Kann der Eigentümer trotz Wohnrecht verkaufen?
Ja, verkaufen kann er jederzeit. Das Wohnrecht bleibt aber bestehen und geht auf den Käufer über. Der Käufer muss das Recht dulden, entsprechend niedriger fällt der erzielbare Preis aus.
Lohnt sich der Kauf einer Immobilie mit Nießbrauch?
Das hängt vom Kapitalwert und dem Alter der berechtigten Person ab. Ein Nießbrauch einer jüngeren Person bindet die Immobilie über Jahrzehnte und kann sie faktisch unverkäuflich machen. Bei hochbetagten Berechtigten ist der Abschlag kleiner und der Kauf als Kapitalanlage kalkulierbar. Entscheidend ist, den Kapitalwert dem Preisabschlag gegenüberzustellen.