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Redaktion GrundbuchPlusSie ist damit der stille Türsteher jedes Immobilienkaufs: Der Vertrag kann beurkundet, der Kaufpreis gezahlt sein — ohne dieses Papier bleibt der Käufer im Grundbuch außen vor.
Wie sie in den Ablauf passt
- Notarieller Kaufvertrag
- Das Finanzamt setzt die Grunderwerbsteuer fest
- Der Käufer zahlt sie
- Das Finanzamt stellt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und sendet sie an den Notar
- Erst dann beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung in Abteilung I
Rechtsgrundlage ist § 22 des Grunderwerbsteuergesetzes: Die Eintragung darf erst erfolgen, wenn die Bescheinigung vorliegt.
Der Erwerber eines Grundstücks darf in das Grundbuch erst eingetragen werden, wenn eine Bescheinigung des Finanzamts vorgelegt wird, dass der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen. § 22 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)
Warum es diese Hürde gibt
Sie sichert dem Staat die Grunderwerbsteuer. Wäre die Umschreibung schon vorher möglich, könnte der Käufer eingetragen sein, ohne dass die Steuer je fließt. Die Kopplung an das Grundbuch macht die Zahlung faktisch unumgänglich — kein Eigentum ohne gezahlte Steuer.
Wovon der Betrag abhängt
Die Grunderwerbsteuer bemisst sich am Kaufpreis, der Steuersatz ist Ländersache und reicht je nach Bundesland von 3,5 % bis 6,5 %. Erst wenn dieser Betrag beim Finanzamt eingegangen ist, wird die Bescheinigung ausgestellt. Wer die Steuer zügig zahlt, verkürzt damit direkt die Wartezeit bis zur Eigentumsumschreibung.
Was das für den Zeitplan heißt
Zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung liegen deshalb regelmäßig mehrere Wochen — die Zeit, die Finanzamt und Steuerzahlung brauchen. In dieser Phase schützt die Auflassungsvormerkung den Käufer: Sie sichert seinen Anspruch auf das Eigentum, obwohl er noch nicht eingetragen ist.
Wenn sie sich verzögert
Bleibt die Bescheinigung aus, liegt es fast immer an der noch nicht verbuchten Zahlung oder an Rückfragen des Finanzamts. Prüfen Sie zuerst, ob die Grunderwerbsteuer vollständig und unter dem richtigen Kassenzeichen überwiesen wurde; im Zweifel klärt der beurkundende Notar den Stand mit dem Finanzamt. Erst wenn dort alles vorliegt, geht die Bescheinigung heraus — eine Beschleunigung von außen ist kaum möglich.
Häufige Fragen
Muss ich die Bescheinigung selbst beantragen?
Nein. Das Finanzamt stellt sie nach Zahlung der Grunderwerbsteuer automatisch aus und schickt sie an den beurkundenden Notar. Sie müssen nur die Steuer fristgerecht zahlen.
Wie lange dauert das?
Von der Steuerzahlung bis zur Bescheinigung meist ein bis drei Wochen, je nach Finanzamt. Erst danach läuft die Umschreibung im Grundbuch an.
Was kostet die Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Die Bescheinigung selbst ist gebührenfrei. "Kosten" verursacht nur die zugrunde liegende Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises), ohne deren Zahlung sie nicht ausgestellt wird.
Gibt es sie auch bei Erbschaft oder Schenkung?
Bei Erwerb von Todes wegen fällt keine Grunderwerbsteuer an; dort ist die Bescheinigung nicht erforderlich. Bei Schenkungen hängt es vom Einzelfall ab.
Was passiert, wenn die Grunderwerbsteuer nicht gezahlt wird?
Dann stellt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und das Grundbuchamt trägt den Käufer nicht als Eigentümer ein. Der Kauf bleibt in der Schwebe, bis die Steuer beglichen ist.
Wer bekommt die Bescheinigung ausgehändigt?
In der Regel direkt der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet hat. Er legt sie zusammen mit dem Umschreibungsantrag beim Grundbuchamt vor.