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Redaktion GrundbuchPlusEr entscheidet damit über den vielleicht wichtigsten Werttreiber eines Grundstücks: seine Bebaubarkeit. Zwei gleich große Nachbargrundstücke können völlig verschieden viel wert sein, wenn der Plan das eine höher ausnutzen lässt.
GRZ und GFZ — die zwei zentralen Zahlen
| Kennzahl | Bedeutet | Beispiel bei 800 m² |
|---|---|---|
| GRZ (Grundflächenzahl) | Anteil der Fläche, der überbaut werden darf | GRZ 0,3 → 240 m² Grundfläche |
| GFZ (Geschossflächenzahl) | Geschossfläche je m² Grundstück | GFZ 0,6 → 480 m² Geschossfläche |
Eine GRZ von 0,4 heißt: 40 Prozent des Grundstücks dürfen bebaut werden. Eine GFZ von 0,8 heißt: Die Summe aller Geschossflächen darf das 0,8-Fache der Grundstücksfläche betragen — über mehrere Stockwerke verteilt. Zusammen bestimmen sie, wie viel Baumasse ein Grundstück trägt.
Was der Plan sonst festlegt
- Art der Nutzung — Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbe
- Bauweise — offen (mit Grenzabstand) oder geschlossen
- Zahl der Vollgeschosse und Firsthöhen
- Baugrenzen und Baulinien — wo genau das Gebäude stehen darf
- Dachform, Stellplätze, teils Gestaltungsvorgaben
Wenn es keinen Bebauungsplan gibt
Dann richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 Baugesetzbuch (Bauen im Innenbereich: Einfügen in die Umgebung) oder § 35 (Außenbereich, stark eingeschränkt). Ob ein Grundstück Bauland ist, hängt also nicht allein am Bebauungsplan.
Häufige Fragen
Wie finde ich den Bebauungsplan für mein Grundstück?
Über das Bauamt der Gemeinde; viele Kommunen stellen ihre Bebauungspläne inzwischen online bereit. Maßgeblich ist immer der rechtskräftige Plan, nicht ein Entwurf.
Ist mein Grundstück bebaubar?
Das entscheidet der Bebauungsplan oder — wo keiner gilt — die Einordnung nach § 34/§ 35 BauGB. Eine verbindliche Auskunft gibt die Bauvoranfrage bei der Gemeinde.
Was bedeutet GRZ 0,4 / GFZ 0,8 konkret?
Auf einem 800-m²-Grundstück dürften rund 320 m² überbaut und in Summe 640 m² Geschossfläche errichtet werden — verteilt auf die zulässige Zahl der Geschosse.