Wohnflächenberechnung
Die Wohnfläche ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen aller Räume einer Wohnung, geregelt durch die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Sie zählt längst nicht jeden Quadratmeter voll: Dachschrägen und Balkone gehen nur anteilig ein, Keller gar nicht.
Auf einen Blick
- Räume ab 2 m Höhe zählen voll, von 1 m bis unter 2 m zur Hälfte, unter 1 m gar nicht.
- Balkon, Loggia und Terrasse zählen in der Regel zu einem Viertel (25 %), höchstens zur Hälfte.
- Keller und Kellerräume sind Zubehörräume (§ 2 Abs. 3 WoFlV) und zählen als Nutzfläche, nicht als Wohnfläche.
- Ein Souterrain zählt nur, wenn es baurechtlich als Aufenthaltsraum genehmigt ist. Die Kriterien regelt das Landesrecht.
- Die DIN 277 ermittelt Grund- und Nutzungsflächen, keine „Wohnfläche" im Sinne der Verordnung.
Über kaum eine Zahl wird bei Kauf und Miete so oft gestritten: Die Wohnfläche trägt den Quadratmeterpreis im Exposé, das Hausgeld und die Mietkalkulation. Eine falsch aufgeblähte Fläche verteuert jede dieser Rechnungen.
Was voll, anteilig oder gar nicht zählt
Ob eine Grundfläche angerechnet wird, hängt allein von der lichten Raumhöhe und der Raumart ab, nicht von Ausbau, Heizung oder Möblierung.
| Fläche | Anrechnung |
|---|---|
| Räume mit Höhe ≥ 2 m | voll (100 %) |
| Räume 1 m bis unter 2 m Höhe (Dachschräge) | zur Hälfte (50 %) |
| unter 1 m Höhe | gar nicht |
| Balkon, Loggia, Terrasse | in der Regel 25 %, höchstens 50 % |
| beheizter, allseitig geschlossener Wintergarten | voll (100 %) |
| unbeheizter Wintergarten, geschlossenes Schwimmbad | zur Hälfte (50 %) |
| Keller, Waschküche, Trockenraum, Heizungsraum, Garage | gar nicht |
Welche Räume überhaupt zählen, steht in § 2 WoFlV, die Ermittlung der Grundfläche in § 3, die Anrechnungssätze in § 4. Am häufigsten wird der Balkon voll statt anteilig gerechnet, die Dachschräge übersehen oder ein Kellerraum mitgezählt. Jeder dieser Punkte vergrößert die Fläche auf dem Papier.
Zählt ein Kellerraum zur Wohnfläche?
Nein: Kellerräume sind Zubehörräume nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV und gelten als Nutzfläche, nicht als Wohnfläche. Dasselbe gilt für Waschküche, Trockenraum sowie Heizungs- und Abstellraum im Keller.
Und der ausgebaute Hobbyraum? Ein beheizter, gefliester Kellerraum mit Fenster bleibt trotzdem Nutzfläche. Allein durch Heizung und Ausbau wird er keine Wohnfläche. Entscheidend ist zweierlei:
- Innerhalb oder außerhalb der Wohnung: Nur Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören (§ 2 Abs. 1), zählen. Ein Abstellraum innerhalb der Wohnung zählt voll, ein Kellerabteil außerhalb gar nicht.
- Baurechtlich Aufenthaltsraum: Ein Untergeschoss zählt nur dann als Wohnfläche, wenn es nach der jeweiligen Landesbauordnung als Aufenthaltsraum genehmigt ist (in der Baugenehmigung als „Wohnen/ Schlafen", nicht als „Keller").
Souterrain und Hanglage: wann das Untergeschoss zur Wohnfläche zählt
Ein Souterrain- oder Hanglagengeschoss zählt nur dann zur Wohnfläche, wenn es die baurechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt. Räume, die diesen Anforderungen nicht genügen, bleiben nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV außen vor. Die Kriterien regeln die Landesbauordnungen und unterscheiden sich je Bundesland (unter anderem lichte Raumhöhe, Mindest-Fensterfläche für Tageslicht und Lüftung, Rettungsweg). Eine bundeseinheitliche Zahl gibt es dafür nicht. Im Zweifel entscheidet die Baugenehmigung.
Was zählt zur Wohnfläche, was nicht: die vollständige Liste
Zur Wohnfläche gehören nur Räume, die ausschließlich zur Wohnung zählen (§ 2 Abs. 1 WoFlV); Zubehörräume und baurechtlich unzureichende Räume bleiben unberücksichtigt.
Zählt voll (§ 2 Abs. 1/2): Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer, Küche (auch die offene Wohnküche), Bad und WC, Flur und Diele innerhalb der Wohnung, Arbeitszimmer, Abstellraum innerhalb der Wohnung, beheizter und allseitig geschlossener Wintergarten.
Zählt anteilig: Dachschrägen (1 m bis unter 2 m = 50 %), Balkon, Loggia und Terrasse (25 %, höchstens 50 %), unbeheizter Wintergarten und geschlossenes Schwimmbad (50 %).
Zählt gar nicht: Keller und Kellerräume, Waschküche, Trocken-, Heizungs- und Technikraum, Bodenraum und nicht ausgebauter Dachboden, Garage und Stellplatz sowie Geschäftsräume (alle § 2 Abs. 3 WoFlV), außerdem Flächen unter 1 m Höhe. Nicht zur Grundfläche zählen zudem Treppen mit über drei Steigungen, Schornsteine und Mauervorsprünge, die höher als 1,5 m sind und mehr als 0,1 m² Grundfläche einnehmen (§ 3 Abs. 3 WoFlV).
Dachschräge: so berechnen Sie die Wohnfläche (Rechenbeispiel)
Bei einer Dachschräge wird die Grundfläche des Raums zuerst nach Höhe in Zonen zerlegt, dann wird jede Zone einzeln angerechnet. Eine Dachgeschosswohnung mit 40 m² Grundfläche und einem 6 m² großen Balkon:
| Zone | Grundfläche | Anrechnung | zählt |
|---|---|---|---|
| unter 1 m Höhe | 10 m² | 0 % | 0 m² |
| 1 m bis unter 2 m | 12 m² | 50 % | 6 m² |
| ab 2 m Höhe | 18 m² | 100 % | 18 m² |
| Balkon | 6 m² | 25 % | 1,5 m² |
Ergebnis: 25,5 m² Wohnfläche statt der 46 m², die eine reine Grundflächenrechnung ergäbe.
WoFlV oder DIN 277: warum die Zahlen auseinandergehen
Die DIN 277 ermittelt Grund- und Nutzungsflächen, nicht die Wohnfläche im Sinne der Wohnflächenverordnung. Sie kommt fast immer auf eine höhere Zahl, weil sie Keller, Technik und Dachschrägen mit voller Grundfläche als Nutzungsfläche mitrechnet:
| Raum | WoFlV | DIN 277 |
|---|---|---|
| Räume ≥ 2 m | 100 % | volle Grundfläche |
| Dachschräge 1 bis 2 m | 50 % | volle Grundfläche |
| Dachschräge unter 1 m | 0 % | volle Grundfläche |
| Balkon, Loggia, Terrasse | 25 bis 50 % | separat als Freifläche |
| Keller, Technikraum | 0 % | als Nutzfläche mitgezählt |
| Garage | 0 % | als Nutzfläche mitgezählt |
Deshalb steht in Exposés meist die niedrigere WoFlV-Zahl. Taucht eine auffällig hohe Fläche auf, lohnt die Frage nach der Methode.
Wohnfläche, Nutzfläche und Grundfläche
Wohnfläche, Nutzfläche und Grundfläche bezeichnen unterschiedliche Größen und dürfen nicht gleichgesetzt werden. Die Wohnfläche umfasst die anrechenbaren Räume zum Wohnen. Die Nutzfläche steht für nutzbare, aber nicht dem Wohnen dienende Flächen wie Keller, Hobby- oder Werkstatträume. Die Grundfläche schließlich ist die gesamte Fläche innerhalb der Wände, ganz ohne Anrechnungsfaktor.
Warum die Wohnfläche nicht im Grundbuch steht
Das Grundbuch weist die Grundstücksgröße aus dem Liegenschaftskataster aus, nicht die Wohnfläche des Gebäudes. Die Wohnfläche stammt aus der Bau- oder Verkaufsunterlage. Bei Eigentumswohnungen findet sich eine Flächenangabe oft in der Teilungserklärung beziehungsweise deren Berechnung, im Zweifel ist sie nachzurechnen.
Häufige Fragen
Zählt ein Kellerraum zur Wohnfläche?
Nein. Kellerräume sind Zubehörräume nach § 2 Abs. 3 WoFlV und zählen als Nutzfläche, nicht als Wohnfläche. Auch ein ausgebauter, beheizter Hobbyraum im Keller bleibt Nutzfläche.
Zählt ein ausgebauter Hobbyraum im Keller zur Wohnfläche?
In der Regel nicht. Erst wenn der Raum baurechtlich als Aufenthaltsraum genehmigt ist (in der Baugenehmigung als Wohnen ausgewiesen), kann er zur Wohnfläche zählen. Heizung und Fliesen allein reichen dafür nicht.
Zählen Bad und WC zur Wohnfläche?
Ja, voll. Bad und WC sind Wohnraum nach § 2 WoFlV, ebenso wie Flur und Diele innerhalb der Wohnung. Ihre Grundfläche geht zu 100 % ein, sofern die Raumhöhe mindestens 2 m beträgt.
Zählt der Balkon zur Wohnfläche?
In der Regel zu einem Viertel (25 %), in besonders hochwertiger Lage bis zur Hälfte. Voll angerechnet wird er nach der Wohnflächenverordnung nicht.
Zählt der Wintergarten zur Wohnfläche?
Ein beheizter, allseitig geschlossener Wintergarten zählt voll (100 %), ein unbeheizter oder nicht allseitig geschlossener zur Hälfte (50 %).
Zählt ein Souterrain zur Wohnfläche?
Nur, wenn es nach der Landesbauordnung als Aufenthaltsraum gilt beziehungsweise so genehmigt ist. Die Anforderungen (Raumhöhe, Fensterfläche, Belichtung) unterscheiden sich je Bundesland.
Zählt die Küche zur Wohnfläche?
Ja, voll: die offene Wohnküche ebenso wie die separate Küche. Sie ist Wohnraum nach § 2 WoFlV.
Zählt ein Abstellraum zur Wohnfläche?
Innerhalb der Wohnung ja, voll. Ein Kellerabteil oder Abstellraum außerhalb der Wohnung zählt dagegen nicht.
Was gilt, wenn die angegebene Wohnfläche falsch ist?
Eine erhebliche Abweichung kann Ansprüche auslösen. Bei Mietverträgen gilt eine Abweichung von mehr als 10 Prozent nach der Rechtsprechung als Mangel. Für die Betriebskostenabrechnung zählt dagegen die tatsächliche Fläche, dort gibt es keine 10-Prozent-Toleranz.
Gilt die Wohnflächenverordnung immer?
Verbindlich ist sie für geförderten Wohnraum. Für frei finanzierte Objekte kann abweichend gerechnet werden. Üblich ist sie aber auch dort, und Gerichte ziehen sie als Maßstab heran.