Erbbaurecht (Erbpacht)
Das Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu haben — gegen einen laufenden Erbbauzins und befristet auf meist 60 bis 99 Jahre. Wer es nutzt, besitzt das Haus, aber nicht den Boden.
Umgangssprachlich heißt es „Erbpacht", was juristisch nicht ganz zutrifft: Mit Pacht hat es nichts zu tun, es ist ein grundstücksgleiches Recht.
Wie es funktioniert
- Der Grundstückseigentümer — häufig Kommune, Kirche oder Stiftung — bleibt Eigentümer des Bodens.
- Der Erbbauberechtigte errichtet oder übernimmt das Gebäude und zahlt dafür den Erbbauzins, meist jährlich als Prozentsatz des Bodenwerts.
- Das Erbbaurecht wird in einem eigenen Erbbaugrundbuch geführt und ist wie ein Grundstück verkäuflich, vererbbar und beleihbar.
Was am Ende passiert
Läuft das Erbbaurecht aus, fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer — gegen eine Entschädigung, die im Vertrag geregelt ist und typischerweise zwei Dritteln des Gebäudewerts entspricht. Häufig wird der Vertrag stattdessen verlängert.
Diese Befristung ist der Grund, warum Erbbaurecht-Objekte günstiger gehandelt werden als vergleichbares Volleigentum: Je näher das Ende rückt, desto stärker drückt es auf den Wert.
Vor- und Nachteile
| Vorteil | Nachteil |
|---|---|
| kein Kapital für den Boden nötig | laufender Erbbauzins |
| niedrigerer Kaufpreis | Wertverlust gegen Laufzeitende |
| planbare Kosten | Finanzierung teils schwieriger |
Häufige Fragen
Wie hoch ist der Erbbauzins?
Üblich sind je nach Vertrag und Region etwa 3 bis 5 Prozent des Bodenwerts pro Jahr. Der Bodenrichtwert ist dabei ein häufiger Anhaltspunkt, oft mit einer Anpassungsklausel an die Inflation.
Kann ich das Grundstück später kaufen?
Nur wenn der Eigentümer verkaufen will — einen Anspruch darauf gibt es in der Regel nicht. Manche Verträge enthalten aber ein Ankaufsrecht.
Was steht dazu im Grundbuch?
Das Erbbaurecht wird an erster Rangstelle in Abteilung II des Grundstücks eingetragen und zusätzlich in einem eigenen Erbbaugrundbuch geführt.