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Redaktion GrundbuchPlusOhne Teilungserklärung gibt es kein Wohnungseigentum — sie ist die Grundlage, auf der das Wohnungsgrundbuch überhaupt erst angelegt wird.
Sondereigentum und Miteigentumsanteil
Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt immer zwei Dinge zugleich:
- Sondereigentum — die Wohnung selbst, also die abgeschlossenen Räume, die allein Ihnen gehören
- Miteigentumsanteil — ein Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum: Grundstück, Dach, Fassade, Treppenhaus, tragende Wände
Der Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche beziehen sich auf das gesamte Grundstück; auf Ihre Wohnung entfällt nur der Miteigentumsanteil.
Was die Teilungserklärung enthält
- die Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum
- den Miteigentumsanteil jeder Einheit, meist in 1000stel
- den Aufteilungsplan mit nummerierten Räumen
- die Gemeinschaftsordnung — die „Verfassung" der Eigentümergemeinschaft mit Regeln zu Nutzung, Kosten und Stimmrecht
- oft Sondernutzungsrechte, etwa an einem Gartenanteil oder Stellplatz
Warum sie beim Kauf zählt
Die Gemeinschaftsordnung bindet jeden Käufer. Sie regelt, was erlaubt ist — ob eine Wohnung gewerblich genutzt oder ein Haustier gehalten werden darf, wie Kosten verteilt werden, wer über bauliche Änderungen entscheidet. Wer sie vor dem Kauf nicht liest, kauft die Regeln ungesehen mit.
Häufige Fragen
Wo bekomme ich die Teilungserklärung?
Beim Verkäufer, der Hausverwaltung oder als Bestandteil der Grundbuchakte beim Grundbuchamt. Sie ist im Wohnungsgrundbuch in Bezug genommen.
Was ist der Unterschied zum Wohnungsgrundbuch?
Die Teilungserklärung schafft die Aufteilung; das Wohnungsgrundbuch ist das für jede Einheit angelegte Grundbuchblatt, das Eigentümer und Lasten der einzelnen Wohnung führt.
Kann eine Teilungserklärung geändert werden?
Ja, aber meist nur mit Zustimmung aller Eigentümer und erneuter notarieller Beurkundung — je nach Inhalt der Änderung.