Bodenrichtwerte Aachen 2026

Was kostet Bauland in den Stadtteilen von Aachen?

Die Tabelle fasst die 106 Richtwertzonen für Ein- und Zweifamilienhäuser je Stadtteil zusammen: Spanne und Median zum 1. Januar 2026, dazu die Veränderung des Medians. Bei Mehrfamilienhäusern (mehrgeschossige Bebauung) beträgt der Median 875 €/m², beide Werte stehen im Tooltip der Karte. Den größten Sprung seit 2016 machten Burtscheid (+95 %), Vaalserquartier (+84 %), Steppenberg (+82 %). 10 der 106 Zonen liegen bei 1.000 €/m² oder darüber. Die Karte im Kopf der Seite zeigt alle Zonen einzeln.

Wie haben sich die Bodenrichtwerte in Aachen entwickelt?

2011 lag der mittlere Bodenrichtwert für Ein- und Zweifamilienhäuser bei 280 €/m², zum 1. Januar 2026 bei 490 €/m² (+75 %). 2026 ist zugleich der Höchststand der Reihe. Mit dem Jahresregler über der Karte sehen Sie, wie sich jede Zone verändert hat.

Ein- und ZweifamilienhäuserMehrfamilienhäuser

Vom Bodenrichtwert zum Wert Ihres Grundstücks

Ein Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt je Quadratmeter für ein typisches, unbebautes Grundstück der Zone. Für Ihr Grundstück ist er nur ein Teil der Antwort: Fläche, Zuschnitt und Ausnutzung weichen vom Richtwertgrundstück ab, und das Gebäude ist im Bodenrichtwert gar nicht enthalten. Bei einem bebauten Grundstück macht das Haus oft den größeren Teil des Werts aus.

Grundsteuer in Aachen: Welcher Bodenrichtwert gilt?

Maßgeblich für die Grundsteuer ist der Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022, nicht der von heute. In Aachen waren das für Ein- und Zweifamilienhäuser im Mittel 460 €/m² (aktuell 490 €/m²). Weil Nordrhein-Westfalen das Bundesmodell anwendet, fließt der Bodenwert in den Grundsteuerwert ein, den das Finanzamt per Bescheid feststellt.

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   Bodenrichtwert 1.1.2022in Aachen im Mittel 460 €/m² für Ein- und Zweifamilienhäuser
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   BodenwertFläche × Bodenrichtwert; bei Ein- und Zweifamilienhäusern nach Grundstücksgröße umgerechnet
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   GrundsteuerwertFinanzamt: Bodenwert plus typisierte Miete und Gebäudealter, mindestens 75 % des Bodenwerts
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   GrundsteuerGrundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz (Hebesatz der Stadt Aachen)

Stadtteil für Stadtteil finden Sie den Stand vom 1. Januar 2022 in der Tabelle oben, Zone für Zone in der Karte: Karte auf 1.1.2022 stellen Den Bodenrichtwert und die Fläche zu Ihrem Flurstück zeigt das amtliche Portal Grundsteuer-Geodaten NRW (grundsteuer-geodaten.nrw.de).

Was tun, wenn der Bescheid nicht stimmt?

Den Bodenrichtwert selbst kann man nicht anfechten, er ist kein Verwaltungsakt. Der Einspruch richtet sich gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts, innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe. Der Bundesfinanzhof hat am 12. November 2025 entschieden, dass die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse grundsätzlich gelten; Erfolg hat ein Einwand nur mit konkret belegten Fehlern, etwa einer falschen Zone oder Fläche.

Erbschaft und Schenkung: Bodenrichtwert zum Stichtag

Bei Erbschaft und Schenkung zählt der Wert am Todestag bzw. am Tag der Schenkung. Das Finanzamt nimmt den Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss zuletzt vor diesem Datum ermitteln musste. In Aachen gibt es jedes Jahr neue Werte zum 1. Januar; es gilt also der Stand vom Jahresanfang des Erbfalls oder der Schenkung. Für Aachen finden Sie die Werte ab 2011 in der Jahrestabelle.

Unbebaute Grundstücke bewertet das Finanzamt mit Fläche mal Bodenrichtwert, bebaute zusätzlich mit dem Gebäude im Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Ein niedrigerer tatsächlicher Wert lässt sich per Gutachten belegen (§ 198 Bewertungsgesetz). Steuer fällt erst über den Freibeträgen an, für Kinder zum Beispiel 400.000 €.

Geerbtes Haus bewerten

Vermietung und Erbbaurecht

Bodenanteil für die AfA

Wer vermietet, schreibt nur das Gebäude ab, nicht den Boden. Wie viel vom Kaufpreis auf den Boden entfällt, ermittelt das Finanzamt oft mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums; den Bodenwert setzt sie mit dem Bodenrichtwert im Kaufjahr an, bei einer Eigentumswohnung anteilig. Eine Aufteilung im Kaufvertrag erkennt das Finanzamt an, solange sie die realen Werte nicht grundsätzlich verfehlt (Bundesfinanzhof, IX R 26/19).

Erbbauzins berechnen

Beim Erbbaurecht zahlt der Hausbesitzer dem Grundstückseigentümer einen Erbbauzins, meist einen festen Prozentsatz des Bodenwerts im Jahr. Welcher Satz üblich ist, steht im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses. Mehr dazu im Lexikon unter Erbbaurecht.

Bodenwert: 500 m² × 490 €/m²245.000 €

× Erbbauzinssatz (Beispiel)3 %

Erbbauzins pro Jahr≈ 7.350 €

So berechnen Sie den Bodenwert in Aachen

Multiplizieren Sie die Fläche Ihres Grundstücks mit dem Bodenrichtwert seiner Zone. Bei Abweichungen vom Richtwertgrundstück, zum Beispiel bei Geschossflächenzahl, Grundstückstiefe oder Erschließung, rechnen Gutachter mit Umrechnungskoeffizienten weiter. Hintergründe stehen im Lexikon: Bodenrichtwert und Verkehrswert.

Grundstücksfläche500 m²

× Bodenrichtwert (Median)490 €/m²

Bodenwert≈ 245.000 €

Quelle und Methode

Grundlage sind die tatsächlich gezahlten Kaufpreise: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Städteregion Aachen wertet sie aus und legt daraus nach § 196 Baugesetzbuch jedes Jahr zum 1. Januar die Bodenrichtwerte fest. Die Daten auf dieser Seite stammen aus BORIS-NRW (Lizenz DL-DE/Zero 2.0).

Wie die Karte entsteht: Eingefärbt sind sämtliche Richtwertzonen, neben Wohnbauland auch Gewerbe, Landwirtschaft, Forst, Außenbereich und sonstige Flächen, mit einer gemeinsamen Farbskala. Liegt eine Zone für Mehrfamilienhäuser unter einer für Ein- und Zweifamilienhäuser, zählt für die Farbe der Wert der Ein- und Zweifamilienhäuser; im Tooltip stehen alle Werte. Vereinfacht sind die Flächen auf etwa 3 m, Acker, Wald und Gewerbe auf etwa 8 m. Frühere Jahre zeigen den damaligen Wert an einem Punkt der heutigen Zone. Graue Flächen bedeuten, dass für diesen Jahrgang kein Wert veröffentlicht ist, was bei Gewerbe, Acker, Wald und sonstigen Flächen in frühen Jahren vorkommt. Mittelwerte: Median der Zonen. Umriss der Stadt: © GeoBasis-DE / BKG (VG250), dl-de/by-2-0.

Häufige Fragen zum Bodenrichtwert in Aachen

Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Aachen 2026?

Zum Stichtag 1. Januar 2026 liegt der Bodenrichtwert für Bauland mit Ein- und Zweifamilienhäusern in Aachen im Mittel bei 490 €/m² (Median von 106 Richtwertzonen). Die Spanne reicht von 300 bis 1.100 €/m². Bei mehrgeschossiger Bebauung beträgt der Median 875 €/m².

Wo ist der Bodenrichtwert in Aachen am höchsten?

Am höchsten ist er in Burtscheid (925 €/m²), Soers (725 €/m²), Hörn (625 €/m²). Maßgeblich ist der Median der Richtwertzonen im Stadtteil.

Wo ist Bauland in Aachen am günstigsten?

Am günstigsten ist Bauland in Hahn (300 €/m²), Nirm (310 €/m²), Vetschau (320 €/m²).

Steigen oder fallen die Bodenrichtwerte in Aachen?

Der Median lag 2016 bei 280 €/m² und heute bei 490 €/m², das sind +75 %.

Wo sind die Bodenrichtwerte in Aachen seit 2016 am meisten gestiegen?

Seit 2016 stieg der Median am stärksten in Burtscheid (+95 %), Vaalserquartier (+84 %), Steppenberg (+82 %). Für die ganze Stadt waren es +75 %.

Welcher Bodenrichtwert gilt in Aachen für die Grundsteuer?

Maßgeblich ist der Stichtag 1. Januar 2022: im Mittel 460 €/m² für Ein- und Zweifamilienhäuser, während der aktuelle Wert 490 €/m² beträgt. Aus dem Bodenwert und weiteren Angaben stellt das Finanzamt den Grundsteuerwert fest, auf den Steuermesszahl und Hebesatz angewendet werden.

Mehr zur Grundsteuer

Welcher Bodenrichtwert gilt bei einer Erbschaft oder Schenkung?

Der Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss zuletzt vor dem Todestag bzw. dem Tag der Schenkung ermitteln musste. Ist der tatsächliche Wert niedriger, lässt er sich mit einem Gutachten nachweisen (§ 198 Bewertungsgesetz).

Mehr zu Erbschaft und Schenkung

Gibt es alte Bodenrichtwerte für Aachen?

Die Werte seit 2011 zeigen Jahrestabelle und Karte auf dieser Seite; amtlich bietet BORIS-NRW die früheren Jahrgänge an.

Was tun bei einem zu hohen Bodenrichtwert?

Direkt nichts: Bodenrichtwerte sind keine Verwaltungsakte. Bei der Grundsteuer ist der Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid binnen eines Monats der Weg, nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs aber nur mit belegten Fehlern; bei Erbschaft und Schenkung ein Gutachten über den niedrigeren Wert.

Wie finde ich den Bodenrichtwert meines Grundstücks in Aachen?

Geben Sie oben Ihre Adresse ein: GrundbuchPlus zeigt Ihr Flurstück mit amtlicher Fläche und dem Bodenrichtwert Ihrer Zone. Die amtliche Auskunft gibt es kostenfrei im Portal BORIS-NRW.

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Entspricht der Bodenrichtwert dem Wert meines Grundstücks?

Nur zum Teil: Er gilt für ein gedachtes Durchschnittsgrundstück ohne Gebäude. Abweichungen bei Fläche und Ausnutzung sowie das Haus selbst bestimmen den tatsächlichen Wert mit.

Wer ermittelt die Bodenrichtwerte in Aachen und wann?

Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Städteregion Aachen. Er wertet die Kaufpreise aus und legt die Werte nach § 196 Baugesetzbuch zum 1. Januar fest; veröffentlicht werden sie in BORIS-NRW.

Hinweis: Bodenrichtwerte sind keine Verkehrswerte und ersetzen kein Wertgutachten. Verbindlich ist allein die Auskunft des Gutachterausschusses. Datenstand 26.10.2026.