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Redaktion GrundbuchPlusLage und Flurstück
Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer gehören in jeden Kaufvertrag. Vergleichen Sie die Fläche im Exposé mit der Fläche laut Liegenschaftskataster.
GrundbuchplusFlurstück, Fläche und Grenzen auf der Karte sehen
Der Gutachterausschuss ermittelt ihn mindestens alle zwei Jahre, in Euro pro Quadratmeter. Er zeigt, was der Boden allein ungefähr wert ist, und hilft Ihnen, den Kaufpreis einzuordnen.
GrundbuchplusBodenrichtwert zum Flurstück abrufen, wo das Land ihn frei veröffentlicht
Hochwasser- und Überschwemmungsgebiete, Lärm, geplante Straßen oder Gewerbe in der Nähe. Was die Gemeinde vorhat, steht im Flächennutzungsplan.
GrundbuchplusLage und Umgebung des Flurstücks mit Hinweisen zu Naturgefahren
Was darf hier gebaut werden?
Der Bebauungsplan legt fest, wie hoch, wie dicht und wofür gebaut werden darf. Gibt es keinen, muss sich ein Bau im Ort meist in die Umgebung einfügen (§ 34 BauGB). Außerhalb ist Bauen stark eingeschränkt (§ 35 BauGB). Wichtig, wenn Sie anbauen, aufstocken oder teilen wollen. Den Plan hat das Bauamt der Gemeinde, oft auch online.
Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern bei der Bauaufsichtsbehörde, zum Beispiel eine Abstandsfläche zugunsten des Nachbarn. In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis. Die Auskunft gibt es meist nur mit Zustimmung des Eigentümers.
Sind Anbau, Garage und ausgebautes Dachgeschoss genehmigt? Ungenehmigte Bauteile können teuer werden. Die Bauakte liegt bei der Bauaufsichtsbehörde, Einsicht bekommen Sie mit Vollmacht des Eigentümers.
Das Altlastenkataster führt die Bodenschutzbehörde, die Denkmalliste das Denkmalamt. Beides schränkt Umbau und Nutzung ein.
Das Grundbuch
Als Kaufinteressent haben Sie meist kein eigenes Einsichtsrecht. Bitten Sie den Verkäufer um einen aktuellen Grundbuchauszug. Spätestens der Notar sieht ihn vor dem Termin ein. Wie Sie ihn lesen: Grundbuchauszug lesen.
Bei Erbengemeinschaften müssen alle Miterben verkaufen.
Wegerecht, Leitungsrecht, Wohnrecht, Nießbrauch, Vorkaufsrecht, Erbbaurecht oder ein Zwangsversteigerungsvermerk. Diese Rechte bleiben oft nach dem Kauf bestehen. Fragen Sie bei jedem Eintrag: Was bedeutet das für mich?
Grundschulden des Verkäufers werden in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst. Der Vertrag muss regeln, dass sie gelöscht werden.
Gebäude, Kosten und Vertrag
Den Energieausweis muss der Verkäufer spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Fragen Sie nach Baujahr, Heizung, Dach und Feuchtigkeit. Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, muss einige energetische Nachrüstpflichten innerhalb von zwei Jahren erfüllen, etwa die oberste Geschossdecke dämmen.
Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeld und Höhe der Erhaltungsrücklage. Fragen Sie nach geplanten Sonderumlagen.
Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland, Notar und Grundbuch rund 1,5 bis 2 %, eventuell Makler. Bei Häusern und Wohnungen teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision meist.
Der Notar schickt Ihnen den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin. Achten Sie auf Übergabetermin, Gewährleistungsausschluss und darauf, was mitverkauft wird, etwa die Einbauküche. Nach der Beurkundung sichert eine Auflassungsvormerkung Ihren Anspruch auf das Eigentum.
Diese Checkliste ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Häufige Fragen
Welche Unterlagen brauche ich für den Hauskauf?
Vom Verkäufer: Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis und die Bauakte mit Genehmigungen und Grundrissen, bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan. Für die Finanzierung verlangt die Bank außerdem Ihre Einkommensnachweise.
Darf ich als Kaufinteressent ins Grundbuch schauen?
Meist nicht ohne den Verkäufer: Ein eigenes berechtigtes Interesse haben Sie in der Regel erst, wenn die Verhandlungen weit fortgeschritten sind. Am einfachsten bitten Sie den Verkäufer um einen aktuellen Auszug. Näheres unter Wer darf ins Grundbuch schauen.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
Meist etwa 5 bis 12 % des Kaufpreises: 3,5 bis 6,5 % Grunderwerbsteuer, rund 1,5 bis 2 % für Notar und Grundbuch, dazu gegebenenfalls Ihr Anteil an der Maklerprovision.
Wann gehört mir das Haus?
Mit der Beurkundung ist der Vertrag geschlossen. Eigentümer werden Sie aber erst mit der Umschreibung im Grundbuch. Das dauert meist einige Wochen bis Monate, weil vorher die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegen und der Kaufpreis gezahlt sein muss.