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Verreshöhe 16, 45133 Essen
Das Grundstück Verreshöhe 16 in Essen (Flurstück 479) hat 191 m² amtliche Fläche und einen Bodenrichtwert von 450 €/m² (Stichtag 01.01.2026). Es ist mit einem Gebäude bebaut, Hauptgebäude um 1905, rund 83 m² Wohnfläche (Schätzung). Der Bodenwert liegt bei rund 85.950 €, die automatisierte Marktwert-Spanne bei 70.000 bis 453.000 €. Auffällig im Risiko-Check: Hanglage.
Analyse GrundbuchPlus- 191 m² amtliche Fläche, Flurstück 479, Gemarkung Heide
- 450 €/m² Bodenrichtwert (Stichtag 01.01.2026)
- Gebäude um 1905, ca. 83 m² Wohnfläche (Schätzung)
- Marktwert-Spanne 70.000 bis 453.000 €
- Risiko-Check: Hanglage
- Spielplatz 58 m, Bushaltestelle 151 m, Kindergarten 237 m
Wie groß ist das Grundstück und welches Flurstück ist es?
Flurstück 479 der Gemarkung Heide umfasst 191 m², ein kompaktes Grundstück und gilt im Kataster als baureifes Land, in einer Zone mit der Nutzungsart „Wohnbaufläche“. Wohnbauflächen sind dem Wohnen vorbehalten; Gewerbe ist nur ausnahmsweise zulässig.
| Flurstückskennzeichen | 05345101500479______ |
|---|---|
| Flurstück | 479 |
| Gemarkung | Heide |
| Gemeinde | Essen |
| Amtliche Fläche | 191 m² |
| Nutzungsart (BRW-Zone) | Wohnbaufläche |
| Entwicklungszustand | Baureifes Land |
Wie hoch ist der Bodenrichtwert?
Für die Zone um die Verreshöhe 16 hat der zuständige Gutachterausschuss zum 01.01.2026 einen Bodenrichtwert von 450 €/m² festgelegt (Nutzungsart Wohnbaufläche). Auf die 191 m² bezogen ergibt das einen Bodenwert von rund 85.950 €, ohne Gebäude. Was der Wert aussagt und was nicht: Bodenrichtwert im Lexikon.
| Bodenrichtwert | 450 €/m² |
|---|---|
| Stichtag | 01.01.2026 |
| Nutzungsart | Wohnbaufläche |
Was ist auf dem Grundstück gebaut?
Auf dem Flurstück steht ein Gebäude. Das Hauptgebäude hat 53 m² Grundfläche und 2 Vollgeschosse; daraus schätzt das Modell rund 83 m² Wohnfläche. Das Baujahr liegt nach Gebäude- und Zensusdaten um 1905. Gebäude aus dieser Zeit haben ohne Modernisierung meist hohen energetischen Nachholbedarf. Alle Werte sind aus Kataster und 3D-Gebäudemodell abgeleitet, keine amtliche Wohnflächenberechnung.
Wie ist die Lage und das Wohnumfeld?
In der 100-Meter-Zelle des Zensus 2022 um das Grundstück liegt das Durchschnittsalter mit 47,23 Jahren über dem Bundesschnitt (44,6), die Haushalte sind mit 2,17 Personen durchschnittlich groß, rund 83 % wohnen im Eigentum. Das Umfeld ist überwiegend von Eigentümern bewohnt.
Kommunale Entwicklung in Essen
| Ausgangswert | Aktuell | Trend | |
|---|---|---|---|
| Bevölkerung | 583.084 (2016) | 573.618 (2025) | −2 % |
| Ø Einkommen je Einwohner | 17.947 € (2016) | 21.721 € (2021) | +21 % |
| Baugenehmigungen (Häuser) | 348 (2016) | 133 (2024) | −62 % |
| Baugenehmigungen (Wohnungen) | 1.131 (2016) | 546 (2024) | −52 % |
| Baufertigstellungen (Häuser) | 204 (2016) | 80 (2024) | −61 % |
| Baufertigstellungen (Wohnungen) | 587 (2016) | 329 (2024) | −44 % |
Welche Grundstücksrisiken gibt es?
Von vier geprüften Risiken ist eines relevant: Hanglage.
- HochwasserIn keinem der drei amtlichen Szenarien (HQ häufig, HQ100, HQextrem) als Überschwemmungsfläche kartiert.
- RadonKein ausgewiesenes Radon-Vorsorgegebiet.
- LärmKeine kartierte Belastung durch Straße, Schiene oder Flug.
- Hanglage10,2 % Neigung, 3,6 m Höhenunterschied (111 bis 115 m ü. M.). Hanglagen verteuern Gründung und Erschließung.
Wie ist die Infrastruktur im Umkreis?
Spielplatz (58 m), Bushaltestelle (151 m), Kindergarten (237 m) liegen in Gehweite; der Bahnhof Essen-Stadtwald ist 698 m entfernt.
- Spielplatz–58 m
- BushaltestelleWittenbergstraße151 m
- KindergartenNeubau: Kindertagesstätte Erikapfad237 m
- KrankenhausAlfried-Krupp-Krankenhaus416 m
- ParkJapanischer Garten547 m
- Cafédelulu coffee547 m
- SupermarktNetto Marken-Discount578 m
- BahnhofEssen-Stadtwald698 m
- Paketshop / PostDeutsche Post Shop GmbH759 m
- ApothekeApotheke am Altenhof800 m
- BäckereiBäckerei Holtkamp803 m
- RestaurantEmilia812 m
- Schule–930 m
- Hausarztpraxis–930 m
- BankSparkasse Essen - Filiale Stadtwaldplatz960 m
Luftlinie, Quelle: OpenStreetMap (© OSM-Mitwirkende, ODbL).
Was ist Verreshöhe 16 wert?
Der Boden allein ist rund 85.950 € wert (191 m² × 450 €/m²). Mit dem Gebäude um 1905, rund 83 m² Wohnfläche ergibt die automatisierte Bewertung eine Marktwert-Spanne von 70.000 bis 453.000 €. Dass die Spanne so breit ist, liegt an dem, was offene Daten nicht wissen: Zustand von Dach, Fassade und Haustechnik, Ausstattung, Modernisierungen.
- Sachwert: Gebäude nach Baujahr, Fläche und Zustand plus Bodenwert
- Ertragswert: aus der erzielbaren Miete für rund 83 m² Wohnfläche
- Vergleichswert: aus aktuellen Angeboten im Umkreis von Essen
- Luftbild-KI und Lagefaktor: Dachzustand, Grundstücksnutzung, Mikrolage
Tagesaktuell auf der interaktiven Karte. Keine Anmeldung nötig, um die Analyse zu starten.
Häufige Fragen zu diesem Grundstück
Grundstück & Eigentum
Wie groß ist das Grundstück?
Die amtliche Fläche von Flurstück 479 beträgt 191 m² laut Liegenschaftskataster (ALKIS).
Wem gehört das Grundstück?
Der Eigentümer steht in Abteilung I des Grundbuchs; das ist kein offenes Datum und nicht Teil dieser Analyse. Ein Grundbuchauszug lässt sich mit berechtigtem Interesse beim zuständigen Grundbuchamt beantragen.
Grundbuchauszug für dieses Flurstück anfordern →Gibt es Wegerechte, Leitungsrechte oder andere Belastungen?
Grunddienstbarkeiten, Grundschulden und Vorkaufsrechte stehen in Abteilung II und III des Grundbuchs; aus offenen Geodaten sind sie nicht ersichtlich.
Grundbuchauszug für dieses Flurstück anfordern →Baurecht & Bebauung
Was darf ich auf dem Grundstück bauen?
Art und Maß der Bebauung regelt der Bebauungsplan bzw. § 34 BauGB. Die Nutzungsart der Bodenrichtwertzone ist „Wohnbaufläche“, der Entwicklungszustand „Baureifes Land“. Verbindliche Auskunft gibt es beim Bauamt Essen.
Wert & Kaufentscheidung
Wie hoch ist der Bodenrichtwert?
450 €/m² (Stichtag 01.01.2026, Wohnbaufläche); mal Fläche ergibt das rund 85.950 € Bodenwert.
Was ist das Grundstück ungefähr wert?
Die automatisierte Bewertung ergibt eine Marktwert-Spanne von 70.000 bis 453.000 € (Stand 25.10.2026). Der reine Bodenwert liegt bei rund 85.950 €.
Genaue Wertschätzung in der Live-Analyse →Grundstücksrisiken
Liegt das Grundstück in einem Überschwemmungsgebiet?
Nein, in keinem der drei amtlichen Szenarien (HQ häufig, HQ100, HQextrem) kartiert.
Infrastruktur & Lage
Wie weit sind ÖPNV, Einkauf und Schule entfernt?
Bahnhof Essen-Stadtwald, 698 m; Bushaltestelle Wittenbergstraße, 151 m; Supermarkt 578 m; Kindergarten 237 m; Schule 930 m (Luftlinie).
Baurecht & Bebauung
Kann man das Grundstück teilen oder ein zweites Haus bauen?
Teilung und Nachverdichtung hängen von B-Plan und Erschließung ab. Bei 191 m² ist der Spielraum begrenzt; verbindlich klärt das eine Bauvoranfrage beim Bauamt Essen.
Datenstand: Kataster und Karte 25.10.2026 · Bodenrichtwert Stichtag 01.01.2026 · Zensus 2022 · Bewertung 25.10.2026. Alle Quellen, Lizenzen und Methodik
Hinweis: Alle Angaben ohne Gewähr, nicht rechtsverbindlich und kein Ersatz für amtliche Auskünfte, Grundbuchauszüge oder Wertgutachten (§ 194 BauGB). Teile der Einschätzungen sind KI-gestützt.