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Gartenstraße 31, 74172 Neckarsulm
Das Grundstück Gartenstraße 31 in Neckarsulm (Flurstück 2030/2) hat 769 m² amtliche Fläche und einen Bodenrichtwert von 440 €/m² (Stichtag 01.01.2024). Es ist mit einem Gebäude bebaut, Hauptgebäude um 1945, rund 198 m² Wohnfläche (Schätzung). Der Bodenwert liegt bei rund 338.360 €, die automatisierte Marktwert-Spanne bei 311.000 bis 1.245.000 €. Hochwasser- oder Lärmrisiko ist nicht kartiert.
Analyse GrundbuchPlus- 769 m² amtliche Fläche, Flurstück 2030/2, Gemarkung Neckarsulm
- 440 €/m² Bodenrichtwert (Stichtag 01.01.2024)
- Gebäude um 1945, ca. 198 m² Wohnfläche (Schätzung)
- Marktwert-Spanne 311.000 bis 1.245.000 €
- Keine Auffälligkeiten im Risiko-Check
- Bushaltestelle 103 m, Spielplatz 130 m, Restaurant 198 m
Wie groß ist das Grundstück und welches Flurstück ist es?
Flurstück 2030/2 der Gemarkung Neckarsulm umfasst 769 m², eine für Wohnbebauung typische Größe und gilt im Kataster als baureifes Land, in einer Zone mit der Nutzungsart „Wohnbaufläche“; Erschließungsbeiträge fallen nicht mehr an. Wohnbauflächen sind dem Wohnen vorbehalten; Gewerbe ist nur ausnahmsweise zulässig.
| Flurstückskennzeichen | 080720___02030000200 |
|---|---|
| Flurstück | 2030/2 |
| Gemarkung | Neckarsulm |
| Gemeinde | Neckarsulm |
| Amtliche Fläche | 769 m² |
| Nutzungsart (BRW-Zone) | Wohnbaufläche |
| Entwicklungszustand | Baureifes Land |
| Erschließung | beitragsfrei |
Wie hoch ist der Bodenrichtwert?
Für die Zone um die Gartenstraße 31 hat der Gemeinsamer Gutachterausschuss nördlicher Landkreis Heilbronn zum 01.01.2024 einen Bodenrichtwert von 440 €/m² festgelegt (Nutzungsart Wohnbaufläche). Auf die 769 m² bezogen ergibt das einen Bodenwert von rund 338.360 €, ohne Gebäude. Was der Wert aussagt und was nicht: Bodenrichtwert im Lexikon.
| Bodenrichtwert | 440 €/m² |
|---|---|
| Stichtag | 01.01.2024 |
| Richtwertzone | Südöstlicher Stadtteil (zwischen Binswanger Straße und Ganzhornstraße) |
| Nutzungsart | Wohnbaufläche |
| Gutachterausschuss | Gemeinsamer Gutachterausschuss nördlicher Landkreis Heilbronn |
Was ist auf dem Grundstück gebaut?
Auf dem Flurstück steht ein Gebäude. Das Hauptgebäude hat 127 m² Grundfläche und 2 Vollgeschosse; daraus schätzt das Modell rund 198 m² Wohnfläche. Das Baujahr liegt nach Gebäude- und Zensusdaten um 1945. Gebäude aus dieser Zeit haben ohne Modernisierung meist hohen energetischen Nachholbedarf. Alle Werte sind aus Kataster und 3D-Gebäudemodell abgeleitet, keine amtliche Wohnflächenberechnung.
Wie ist die Lage und das Wohnumfeld?
In der 100-Meter-Zelle des Zensus 2022 um das Grundstück liegt das Durchschnittsalter mit 52,04 Jahren über dem Bundesschnitt (44,6), die Haushalte sind mit 2 Personen durchschnittlich groß, rund 82 % wohnen im Eigentum. Das Umfeld ist überwiegend von Eigentümern bewohnt.
Kommunale Entwicklung in Neckarsulm
| Ausgangswert | Aktuell | Trend | |
|---|---|---|---|
| Bevölkerung | 26.379 (2016) | 26.470 (2025) | +0 % |
| Ø Einkommen je Einwohner | 21.511 € (2016) | 24.736 € (2021) | +15 % |
| Baugenehmigungen (Häuser) | 38 (2016) | 11 (2024) | −71 % |
| Baugenehmigungen (Wohnungen) | 104 (2016) | 16 (2024) | −85 % |
| Baufertigstellungen (Häuser) | 52 (2016) | 45 (2024) | −13 % |
| Baufertigstellungen (Wohnungen) | 77 (2016) | 241 (2024) | +213 % |
Welche Grundstücksrisiken gibt es?
Keines der vier geprüften Risiken ist für Gartenstraße 31 auffällig.
- HochwasserIn keinem der drei amtlichen Szenarien (HQ häufig, HQ100, HQextrem) als Überschwemmungsfläche kartiert.
- RadonKein ausgewiesenes Radon-Vorsorgegebiet.
- LärmKeine kartierte Belastung durch Straße, Schiene oder Flug.
- Gelände3,5 % Neigung, 1,2 m Höhenunterschied (175 bis 177 m ü. M.).
Wie ist die Infrastruktur im Umkreis?
Bushaltestelle (103 m), Spielplatz (130 m), Restaurant (198 m) liegen in Gehweite; der Bahnhof Neckarsulm ist 596 m entfernt.
- BushaltestelleNeckarsulm, Mozartstraße103 m
- Spielplatz–130 m
- RestaurantNihao China-Thai Restaurant198 m
- SchuleJohannes-Häußler-Schule255 m
- Hausarztpraxis–324 m
- KindergartenKiTa Gerokweg349 m
- ParkKnapps Garten395 m
- BäckereiBäckerei Gurr397 m
- SupermarktREWE438 m
- ApothekeApotheke im EKC456 m
- CaféKim`s Cafe459 m
- BankKreissparkasse Heilbronn559 m
- BahnhofNeckarsulm596 m
- Paketshop / PostPostfiliale606 m
- KrankenhausKlinikum am Plattenwald2,8 km
Luftlinie, Quelle: OpenStreetMap (© OSM-Mitwirkende, ODbL).
Was ist Gartenstraße 31 wert?
Der Boden allein ist rund 338.360 € wert (769 m² × 440 €/m²). Mit dem Gebäude um 1945, rund 198 m² Wohnfläche ergibt die automatisierte Bewertung eine Marktwert-Spanne von 311.000 bis 1.245.000 €. Dass die Spanne so breit ist, liegt an dem, was offene Daten nicht wissen: Zustand von Dach, Fassade und Haustechnik, Ausstattung, Modernisierungen.
- Sachwert: Gebäude nach Baujahr, Fläche und Zustand plus Bodenwert
- Ertragswert: aus der erzielbaren Miete für rund 198 m² Wohnfläche
- Vergleichswert: aus aktuellen Angeboten im Umkreis von Neckarsulm
- Luftbild-KI und Lagefaktor: Dachzustand, Grundstücksnutzung, Mikrolage
Tagesaktuell auf der interaktiven Karte. Keine Anmeldung nötig, um die Analyse zu starten.
Häufige Fragen zu diesem Grundstück
Grundstück & Eigentum
Wie groß ist das Grundstück?
Die amtliche Fläche von Flurstück 2030/2 beträgt 769 m² laut Liegenschaftskataster (ALKIS).
Wem gehört das Grundstück?
Der Eigentümer steht in Abteilung I des Grundbuchs; das ist kein offenes Datum und nicht Teil dieser Analyse. Ein Grundbuchauszug lässt sich mit berechtigtem Interesse beim zuständigen Grundbuchamt beantragen.
Grundbuchauszug für dieses Flurstück anfordern →Gibt es Wegerechte, Leitungsrechte oder andere Belastungen?
Grunddienstbarkeiten, Grundschulden und Vorkaufsrechte stehen in Abteilung II und III des Grundbuchs; aus offenen Geodaten sind sie nicht ersichtlich.
Grundbuchauszug für dieses Flurstück anfordern →Baurecht & Bebauung
Was darf ich auf dem Grundstück bauen?
Art und Maß der Bebauung regelt der Bebauungsplan bzw. § 34 BauGB. Die Nutzungsart der Bodenrichtwertzone ist „Wohnbaufläche“, der Entwicklungszustand „Baureifes Land“. Verbindliche Auskunft gibt es beim Bauamt Neckarsulm.
Wert & Kaufentscheidung
Wie hoch ist der Bodenrichtwert?
440 €/m² (Stichtag 01.01.2024, Wohnbaufläche); mal Fläche ergibt das rund 338.360 € Bodenwert.
Was ist das Grundstück ungefähr wert?
Die automatisierte Bewertung ergibt eine Marktwert-Spanne von 311.000 bis 1.245.000 € (Stand 14.10.2026). Der reine Bodenwert liegt bei rund 338.360 €.
Genaue Wertschätzung in der Live-Analyse →Grundstücksrisiken
Liegt das Grundstück in einem Überschwemmungsgebiet?
Nein, in keinem der drei amtlichen Szenarien (HQ häufig, HQ100, HQextrem) kartiert.
Infrastruktur & Lage
Wie weit sind ÖPNV, Einkauf und Schule entfernt?
Bahnhof Neckarsulm, 596 m; Bushaltestelle Neckarsulm, Mozartstraße, 103 m; Supermarkt 438 m; Kindergarten 349 m; Schule 255 m (Luftlinie).
Baurecht & Bebauung
Kann man das Grundstück teilen oder ein zweites Haus bauen?
Teilung und Nachverdichtung hängen von B-Plan und Erschließung ab. Bei 769 m² ist Spielraum denkbar; verbindlich klärt das eine Bauvoranfrage beim Bauamt Neckarsulm.
Datenstand: Kataster und Karte 14.10.2026 · Bodenrichtwert Stichtag 01.01.2024, Gemeinsamer Gutachterausschuss nördlicher Landkreis Heilbronn · Zensus 2022 · Bewertung 14.10.2026. Alle Quellen, Lizenzen und Methodik
Hinweis: Alle Angaben ohne Gewähr, nicht rechtsverbindlich und kein Ersatz für amtliche Auskünfte, Grundbuchauszüge oder Wertgutachten (§ 194 BauGB). Teile der Einschätzungen sind KI-gestützt.