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Wilhelm-Busch-Straße 1, 12043 Berlin
Das Grundstück Wilhelm-Busch-Straße 1 in Berlin (Flurstück 191) hat 1.512 m² amtliche Fläche und einen Bodenrichtwert von 2.200 €/m² (Stichtag 01.01.2026). Es ist mit 3 Gebäuden bebaut, Hauptgebäude um 1931, rund 2.499 m² Wohnfläche (Schätzung). Der Bodenwert liegt bei rund 3.326.400 €, die automatisierte Marktwert-Spanne bei 2.931.000 bis 8.763.000 €. Auffällig im Risiko-Check: Hanglage.
Analyse GrundbuchPlus- 1.512 m² amtliche Fläche, Flurstück 191, Gemarkung Neukölln
- 2.200 €/m² Bodenrichtwert (Stichtag 01.01.2026)
- 3 Gebäude um 1931, ca. 2.499 m² Wohnfläche (Schätzung)
- Marktwert-Spanne 2.931.000 bis 8.763.000 €
- Risiko-Check: Hanglage
- Schule 96 m, Spielplatz 132 m, Apotheke 133 m
Wie groß ist das Grundstück und welches Flurstück ist es?
Flurstück 191 der Gemarkung Neukölln umfasst 1.512 m², deutlich mehr als ein übliches Baugrundstück und liegt in einer Zone mit der Nutzungsart „W - Wohngebiet“. In der Wohnbaufläche steht das Wohnen im Vordergrund.
| Flurstückskennzeichen | 11006011600191______ |
|---|---|
| Flurstück | 191 |
| Gemarkung | Neukölln |
| Gemeinde | Neukölln |
| Amtliche Fläche | 1.512 m² |
| Nutzungsart (BRW-Zone) | W - Wohngebiet |
Wie hoch ist der Bodenrichtwert?
Für die Zone um die Wilhelm-Busch-Straße 1 hat der zuständige Gutachterausschuss zum 01.01.2026 einen Bodenrichtwert von 2.200 €/m² festgelegt (Nutzungsart W - Wohngebiet). Auf die 1.512 m² bezogen ergibt das einen Bodenwert von rund 3.326.400 €, ohne Gebäude. Wie Gutachterausschüsse den Wert ableiten, erklärt das Lexikon.
| Bodenrichtwert | 2.200 €/m² |
|---|---|
| Stichtag | 01.01.2026 |
| Nutzungsart | W - Wohngebiet |
Was ist auf dem Grundstück gebaut?
Auf dem Flurstück stehen 3 Gebäude. Das Hauptgebäude hat 764 m² Grundfläche; daraus schätzt das Modell rund 2.499 m² Wohnfläche. Das Baujahr liegt nach Gebäude- und Zensusdaten um 1931. Bei Vorkriegsbauten entscheidet der Modernisierungsstand über den Wert. Grundlage sind Kataster und 3D-Gebäudemodell; die Wohnfläche ist eine Modellschätzung.
Wie ist die Lage und das Wohnumfeld?
In der 100-Meter-Zelle des Zensus 2022 um das Grundstück liegt das Durchschnittsalter mit 40,13 Jahren unter dem Bundesschnitt (44,6), die Haushalte sind mit 1,57 Personen eher klein, nur rund 2 % wohnen im Eigentum (geringe Fallzahl). Das Umfeld ist eher von Mietwohnungen geprägt.
Welche Grundstücksrisiken gibt es?
Von vier geprüften Risiken ist eines relevant: Hanglage.
- HochwasserIn keinem der drei amtlichen Szenarien (HQ häufig, HQ100, HQextrem) als Überschwemmungsfläche kartiert.
- RadonKein ausgewiesenes Radon-Vorsorgegebiet.
- LärmKeine kartierte Belastung durch Straße, Schiene oder Flug.
- Hanglage6,7 % Neigung, 2,3 m Höhenunterschied (42 bis 44 m ü. M.). Hanglagen verteuern Gründung und Erschließung.
Wie ist die Infrastruktur im Umkreis?
Schule (96 m), Spielplatz (132 m), Apotheke (133 m) liegen in Gehweite; der Bahnhof Karl-Marx-Straße ist 367 m entfernt.
- SchuleKatholische Schulen Sankt Marien96 m
- Spielplatz–132 m
- ApothekeRosegger-Apotheke133 m
- RestaurantPizzeria da Izzi133 m
- CaféCafe Tribune173 m
- SupermarktAl-Rayan Market177 m
- Hausarztpraxis–177 m
- Kindergartenfreude Kindergarten201 m
- BushaltestelleGeygerstraße202 m
- BäckereiSelvi Bäckerei Café263 m
- Park–327 m
- BahnhofKarl-Marx-Straße367 m
- BankTargobank409 m
- Paketshop / PostPostbank Filialcenter935 m
- KrankenhausVivantes Klinikum am Urban3,0 km
Luftlinie, Quelle: OpenStreetMap (© OSM-Mitwirkende, ODbL).
Was ist Wilhelm-Busch-Straße 1 wert?
Der Boden allein ist rund 3.326.400 € wert (1.512 m² × 2.200 €/m²). Mit dem Gebäude um 1931, rund 2.499 m² Wohnfläche ergibt die automatisierte Bewertung eine Marktwert-Spanne von 2.931.000 bis 8.763.000 €. Die Breite der Spanne spiegelt, was aus offenen Daten nicht hervorgeht: Bauzustand, Ausstattung und Modernisierungsstand.
- Sachwert: Gebäude nach Baujahr, Fläche und Zustand plus Bodenwert
- Ertragswert: aus der erzielbaren Miete für rund 2.499 m² Wohnfläche
- Vergleichswert: aus aktuellen Angeboten im Umkreis von Berlin
- Luftbild-KI und Lagefaktor: Dachzustand, Grundstücksnutzung, Mikrolage
Direkt auf der Karte von Berlin, ohne Anmeldung startbar.
Häufige Fragen zu diesem Grundstück
Grundstück & Eigentum
Wie groß ist das Grundstück?
Die amtliche Fläche von Flurstück 191 beträgt 1.512 m² laut Liegenschaftskataster (ALKIS).
Wem gehört das Grundstück?
Wer Flurstück 191 gehört, verzeichnet Abteilung I des Grundbuchs. Offene Geodaten enthalten keine Eigentümer; Auskunft gibt das Grundbuchamt bei berechtigtem Interesse.
Grundbuchauszug für dieses Flurstück anfordern →Gibt es Wegerechte, Leitungsrechte oder andere Belastungen?
Wege- und Leitungsrechte stehen in Abteilung II, Grundschulden und Hypotheken in Abteilung III des Grundbuchs. Das Kataster weist sie nicht aus.
Grundbuchauszug für dieses Flurstück anfordern →Baurecht & Bebauung
Was darf ich auf dem Grundstück bauen?
Ob und wie dicht in Berlin gebaut werden darf, legt der Bebauungsplan fest; ohne Plan gilt § 34 BauGB. Die Nutzungsart der Bodenrichtwertzone ist „W - Wohngebiet“. Verbindliche Auskunft gibt es beim Bauamt Berlin.
Wert & Kaufentscheidung
Wie hoch ist der Bodenrichtwert?
2.200 €/m² (Stichtag 01.01.2026, W - Wohngebiet); mal Fläche ergibt das rund 3.326.400 € Bodenwert.
Was ist das Grundstück ungefähr wert?
Die automatisierte Bewertung ergibt eine Marktwert-Spanne von 2.931.000 bis 8.763.000 € (Stand 04.11.2026). Der reine Bodenwert liegt bei rund 3.326.400 €.
Genaue Wertschätzung in der Live-Analyse →Grundstücksrisiken
Liegt das Grundstück in einem Überschwemmungsgebiet?
Nein, in keinem der drei amtlichen Szenarien (HQ häufig, HQ100, HQextrem) kartiert.
Infrastruktur & Lage
Wie weit sind ÖPNV, Einkauf und Schule entfernt?
Bahnhof Karl-Marx-Straße, 367 m; Bushaltestelle Geygerstraße, 202 m; Supermarkt 177 m; Kindergarten 201 m; Schule 96 m (Luftlinie).
Baurecht & Bebauung
Kann man das Grundstück teilen oder ein zweites Haus bauen?
Teilung und Nachverdichtung hängen von B-Plan und Erschließung ab. Bei 1.512 m² ist Spielraum denkbar; verbindlich klärt das eine Bauvoranfrage beim Bauamt Berlin.
Datenstand: Kataster und Karte 04.11.2026 · Bodenrichtwert Stichtag 01.01.2026 · Zensus 2022 · Bewertung 04.11.2026. Alle Quellen, Lizenzen und Methodik
Hinweis: Alle Angaben ohne Gewähr, nicht rechtsverbindlich und kein Ersatz für amtliche Auskünfte, Grundbuchauszüge oder Wertgutachten (§ 194 BauGB). Teile der Einschätzungen sind KI-gestützt.