GrundbuchPlus.de
Bernhardstraße 46, 76530 Baden-Baden
Das Grundstück Bernhardstraße 46 in Baden-Baden (Flurstück 2552/8) hat 804 m² amtliche Fläche und einen Bodenrichtwert von 900 €/m² (Stichtag 01.01.2025). Es ist mit 2 Gebäuden bebaut, Hauptgebäude um 1935, rund 531 m² Wohnfläche (Schätzung). Der Bodenwert liegt bei rund 723.600 €, die automatisierte Marktwert-Spanne bei 600.000 bis 3.100.000 €. Auffällig im Risiko-Check: Hanglage.
Analyse GrundbuchPlus- 804 m² amtliche Fläche, Flurstück 2552/8, Gemarkung Baden-Baden
- 900 €/m² Bodenrichtwert (Stichtag 01.01.2025)
- 2 Gebäude um 1935, ca. 531 m² Wohnfläche (Schätzung)
- Marktwert-Spanne 600.000 bis 3.100.000 €
- Risiko-Check: Hanglage
- Bushaltestelle 123 m, Spielplatz 218 m, Schule 243 m
Wie groß ist das Grundstück und welches Flurstück ist es?
Flurstück 2552/8 der Gemarkung Baden-Baden umfasst 804 m², ein großzügiger Zuschnitt und gilt im Kataster als baureifes Land, in einer Zone mit der Nutzungsart „Wohnbaufläche“; Erschließungsbeiträge fallen nicht mehr an. Wohnbauflächen sind dem Wohnen vorbehalten; Gewerbe ist nur ausnahmsweise zulässig.
| Flurstückskennzeichen | 083830___02552000800 |
|---|---|
| Flurstück | 2552/8 |
| Gemarkung | Baden-Baden |
| Gemeinde | Baden-Baden |
| Amtliche Fläche | 804 m² |
| Nutzungsart (BRW-Zone) | Wohnbaufläche |
| Entwicklungszustand | Baureifes Land |
| Erschließung | beitragsfrei |
Wie hoch ist der Bodenrichtwert?
Für die Zone um die Bernhardstraße 46 hat der Gutachterausschuss für Grundstückswertermittlungen im Stadtkreis Baden-Baden zum 01.01.2025 einen Bodenrichtwert von 900 €/m² festgelegt (Nutzungsart Wohnbaufläche). Auf die 804 m² bezogen ergibt das einen Bodenwert von rund 723.600 €, ohne Gebäude. Was der Wert aussagt und was nicht: Bodenrichtwert im Lexikon.
| Bodenrichtwert | 900 €/m² |
|---|---|
| Stichtag | 01.01.2025 |
| Nutzungsart | Wohnbaufläche |
| Gutachterausschuss | Gutachterausschuss für Grundstückswertermittlungen im Stadtkreis Baden-Baden |
Was ist auf dem Grundstück gebaut?
Auf dem Flurstück stehen 2 Gebäude. Das Hauptgebäude hat 227 m² Grundfläche und 3 Vollgeschosse; daraus schätzt das Modell rund 531 m² Wohnfläche. Das Baujahr liegt nach Gebäude- und Zensusdaten um 1935. Gebäude aus dieser Zeit haben ohne Modernisierung meist hohen energetischen Nachholbedarf. Alle Werte sind aus Kataster und 3D-Gebäudemodell abgeleitet, keine amtliche Wohnflächenberechnung.
Wie ist die Lage und das Wohnumfeld?
In der 100-Meter-Zelle des Zensus 2022 um das Grundstück liegt das Durchschnittsalter mit 59,32 Jahren über dem Bundesschnitt (44,6), die Haushalte sind mit 1,29 Personen eher klein, rund 67 % wohnen im Eigentum. Das Umfeld ist überwiegend von Eigentümern bewohnt.
Kommunale Entwicklung in Baden-Baden
| Ausgangswert | Aktuell | Trend | |
|---|---|---|---|
| Bevölkerung | 54.307 (2016) | 56.952 (2025) | +5 % |
| Ø Einkommen je Einwohner | 24.964 € (2016) | 29.511 € (2021) | +18 % |
| Baugenehmigungen (Häuser) | 91 (2016) | 7 (2024) | −92 % |
| Baugenehmigungen (Wohnungen) | 414 (2016) | 68 (2024) | −84 % |
| Baufertigstellungen (Häuser) | 56 (2016) | 34 (2024) | −39 % |
| Baufertigstellungen (Wohnungen) | 175 (2016) | 217 (2024) | +24 % |
Welche Grundstücksrisiken gibt es?
Von drei geprüften Risiken ist eines relevant: Hanglage.
- RadonKein ausgewiesenes Radon-Vorsorgegebiet.
- LärmKeine kartierte Belastung durch Straße, Schiene oder Flug.
- Hanglage32,4 % Neigung, 11,3 m Höhenunterschied (213 bis 225 m ü. M.). Hanglagen verteuern Gründung und Erschließung.
Wie ist die Infrastruktur im Umkreis?
Bushaltestelle (123 m), Spielplatz (218 m), Schule (243 m) liegen in Gehweite; der Bahnhof Talstation MerkurBergbahn ist 1,4 km entfernt.
- BushaltestelleBaden-Baden Markgrafenplatz123 m
- Spielplatz–218 m
- SchuleMarkgraf-Ludwig-Gymnasium243 m
- CaféFamilien-Café "Känguru"332 m
- KindergartenEvangelischer Kindergarten Altstadt344 m
- RestaurantPizza Pasta Peppe378 m
- ParkDas Paradies385 m
- BäckereiBrot Manufaktur Wagner411 m
- SupermarktReformhaus Bacher434 m
- ApothekeDr. Rössler's Hofapotheke443 m
- BankDeutsche Bank446 m
- KrankenhausAcura Kliniken452 m
- Hausarztpraxis–454 m
- Paketshop / PostPostbank Finanzcenter815 m
- BahnhofTalstation MerkurBergbahn1,4 km
Luftlinie, Quelle: OpenStreetMap (© OSM-Mitwirkende, ODbL).
Was ist Bernhardstraße 46 wert?
Der Boden allein ist rund 723.600 € wert (804 m² × 900 €/m²). Mit dem Gebäude um 1935, rund 531 m² Wohnfläche ergibt die automatisierte Bewertung eine Marktwert-Spanne von 600.000 bis 3.100.000 €. Dass die Spanne so breit ist, liegt an dem, was offene Daten nicht wissen: Zustand von Dach, Fassade und Haustechnik, Ausstattung, Modernisierungen.
- Sachwert: Gebäude nach Baujahr, Fläche und Zustand plus Bodenwert
- Ertragswert: aus der erzielbaren Miete für rund 531 m² Wohnfläche
- Vergleichswert: aus aktuellen Angeboten im Umkreis von Baden-Baden
- Luftbild-KI und Lagefaktor: Dachzustand, Grundstücksnutzung, Mikrolage
Tagesaktuell auf der interaktiven Karte. Keine Anmeldung nötig, um die Analyse zu starten.
Häufige Fragen zu diesem Grundstück
Grundstück & Eigentum
Wie groß ist das Grundstück?
Die amtliche Fläche von Flurstück 2552/8 beträgt 804 m² laut Liegenschaftskataster (ALKIS).
Wem gehört das Grundstück?
Der Eigentümer steht in Abteilung I des Grundbuchs; das ist kein offenes Datum und nicht Teil dieser Analyse. Ein Grundbuchauszug lässt sich mit berechtigtem Interesse beim zuständigen Grundbuchamt beantragen.
Grundbuchauszug für dieses Flurstück anfordern →Gibt es Wegerechte, Leitungsrechte oder andere Belastungen?
Grunddienstbarkeiten, Grundschulden und Vorkaufsrechte stehen in Abteilung II und III des Grundbuchs; aus offenen Geodaten sind sie nicht ersichtlich.
Grundbuchauszug für dieses Flurstück anfordern →Baurecht & Bebauung
Was darf ich auf dem Grundstück bauen?
Art und Maß der Bebauung regelt der Bebauungsplan bzw. § 34 BauGB. Die Nutzungsart der Bodenrichtwertzone ist „Wohnbaufläche“, der Entwicklungszustand „Baureifes Land“. Verbindliche Auskunft gibt es beim Bauamt Baden-Baden.
Wert & Kaufentscheidung
Wie hoch ist der Bodenrichtwert?
900 €/m² (Stichtag 01.01.2025, Wohnbaufläche); mal Fläche ergibt das rund 723.600 € Bodenwert.
Was ist das Grundstück ungefähr wert?
Die automatisierte Bewertung ergibt eine Marktwert-Spanne von 600.000 bis 3.100.000 € (Stand 26.10.2026). Der reine Bodenwert liegt bei rund 723.600 €.
Genaue Wertschätzung in der Live-Analyse →Grundstücksrisiken
Liegt das Grundstück in einem Überschwemmungsgebiet?
Für Bernhardstraße 46 liegt in den amtlichen Hochwassergefahrenkarten keine Kartierung vor; die Live-Analyse prüft die Szenarien tagesaktuell.
Infrastruktur & Lage
Wie weit sind ÖPNV, Einkauf und Schule entfernt?
Bahnhof Talstation MerkurBergbahn, 1,4 km; Bushaltestelle Baden-Baden Markgrafenplatz, 123 m; Supermarkt 434 m; Kindergarten 344 m; Schule 243 m (Luftlinie).
Baurecht & Bebauung
Kann man das Grundstück teilen oder ein zweites Haus bauen?
Teilung und Nachverdichtung hängen von B-Plan und Erschließung ab. Bei 804 m² ist Spielraum denkbar; verbindlich klärt das eine Bauvoranfrage beim Bauamt Baden-Baden.
Datenstand: Kataster und Karte 26.10.2026 · Bodenrichtwert Stichtag 01.01.2025, Gutachterausschuss für Grundstückswertermittlungen im Stadtkreis Baden-Baden · Zensus 2022 · Bewertung 26.10.2026. Alle Quellen, Lizenzen und Methodik
Hinweis: Alle Angaben ohne Gewähr, nicht rechtsverbindlich und kein Ersatz für amtliche Auskünfte, Grundbuchauszüge oder Wertgutachten (§ 194 BauGB). Teile der Einschätzungen sind KI-gestützt.